12月2日晚，一項創(chuàng)造中國房地產(chǎn)紀錄的大手筆收購公開。恒大地產(chǎn)及香港新世界分別發(fā)布公告，恒大地產(chǎn)收購新世界位于海南?？?、湖北武漢、廣東惠州的三地四個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億人民幣。

這不是半年來恒大的第一次出手，但鯨吞老牌港資項目的空前氣魄，還是讓業(yè)內(nèi)深深感受到許家印及其麾下恒大地產(chǎn)的強勁。中國民營經(jīng)濟的力量竟然如此強悍？老牌港企在內(nèi)地稱雄的好日子一去不回了？一時眾說紛紜。

數(shù)字是最奪人眼球的，全球媒體第一時間的關(guān)注點自然而然落在了大手筆的收購金額和面積上。事實上，如果我們拋卻財經(jīng)新聞娛樂化的簡單思維，拋卻看熱鬧不嫌事大的圍觀心態(tài)，本著財經(jīng)的視角和地產(chǎn)的眼光，對恒大拿下的新世界三大城市四大項目的位置、配套、資產(chǎn)、價格、未來潛力、回報率和付款方式等各個環(huán)節(jié)，進行一次全面解析，可以得出一個更深層次也更有意義的結(jié)論：恒大此次收購可謂中國企業(yè)界的一次完美收購案例、完美“抄底”大行動。

一句話，中國經(jīng)濟界最精明的老板許家印，完成的不僅是一次中國房地產(chǎn)史上的創(chuàng)紀錄收購，更是中國房地產(chǎn)史上一次“最劃算交易”。

現(xiàn)在，讓我們一一來分析恒大拿下的這幾個項目。

一、海口項目

位置：最引人矚目的?？陧椖浚挥诤？谑忻捞m區(qū)海甸島西北片區(qū)五西路碧海大道，西、北臨瓊州海峽，為稀缺一線海景住宅用地，是?？谑写硇愿邫n住宅區(qū)，屬于?？诿W區(qū)房，稀缺資源。緊鄰世紀大橋，五分鐘到達最繁華的國貿(mào)商圈，十分鐘到達海南省政府。

配套：項目周邊擁有城市商業(yè)、休閑公園、療養(yǎng)中心、高端酒店、省級名校、游艇度假、藝術(shù)文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少見的高端住宅社區(qū)。

資產(chǎn)：此次86億總價包含已落成物業(yè)、已投入建安支出、未開發(fā)物業(yè)及現(xiàn)金等?？陧椖抗舅匈Y產(chǎn)?？偨ㄖ娣e高達200萬平方米。

價格：項目樓面地價約人民幣2850元/平方米，相比較而言，2013年同類項目成交土地的樓面地價為人民幣3733元/平方米，便宜24%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的價格，恒大的房子都是精裝修，再加上此項目業(yè)態(tài)多樣、定位高端，包括了別墅和洋房，按照?？诤诵膮^(qū)這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區(qū)域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過18000元/平方米，投資回報率不低于20%。

付款方式：首付20億占23%，余款兩年內(nèi)分期付清；而?？谝皇值嘏馁u的付款方式，嚴格須在一個月內(nèi)付清。

二、武漢項目

位置：兩項目均位于武漢中央CBD附近，交通便利，區(qū)域條件優(yōu)越。

配套：均為地鐵上蓋物業(yè)，周邊學校、商場、醫(yī)院等配套設(shè)施完善。

資產(chǎn)：收購總價包括常青花園項目及新華家園項目已落成物業(yè)、已入建筑支出、未開發(fā)物業(yè)及約人民幣4.6億現(xiàn)金等武漢項目公司所有資產(chǎn)，總建筑面積130萬平方米。

價格：樓面地價人民幣3500/平方米，比較2015年2月同類項目成交土地的樓面地價人民幣4258元/平方米，便宜22%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在9000元-12000元/平方米，按照武漢核心區(qū)這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區(qū)域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過13000-15000元/平方米，投資回報率不低于25%。

付款方式：首付10億占26%，余款兩年內(nèi)分期付清；而武漢一手地拍賣的付款方式，嚴格須在一年內(nèi)付清。

三、惠州項目

位置：位于環(huán)深圳一小時經(jīng)濟生活圈內(nèi)。

配套：獨家配套百萬平米高爾夫球場，坐落淡水河畔。

資產(chǎn)：收購包括高爾夫球場及其配套、已建未售物業(yè)的總投入以及42萬平方米的未建設(shè)建筑面積及現(xiàn)金等惠州項目公司所有資產(chǎn)。

價格：樓面地價約人民幣1122元/平方米，地價分二年支付。2015年9月份項目周邊成交土地的樓面地價為人民幣1280元/平方米（且無高爾夫配套），便宜14%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在6000元-12000元/平方米，按照惠州這兩年的房價漲幅情況，預測未來的整體售價在11000-18000元/平方米，投資回報率不低于30%。

付款方式：首付1.5億占13%，余款兩年內(nèi)分期付清；而惠州一手地拍賣的付款方式，嚴格須一次性付清。

那么現(xiàn)在我們可以整體回答此次恒大收購新世界四大項目的性價比：

一、到底新世界賺了沒有？

答案是肯定的。不僅是賺錢了，單純就數(shù)據(jù)論，新世界是還大大賺了一筆。按新世界的公告，他的整體收益是超過50億元。

但是，只單純討論賺錢與否是沒有意義的，關(guān)鍵是賺到最大化了么？答案對新世界來說是遺憾的，他并沒有賺到所有該賺的錢，或者說，他主動折讓了應得的利潤。

數(shù)據(jù)顯示，新世界和其他港企龍頭一樣，拿地很早、價格極低、開發(fā)極慢。這三地四大項目分部拿地于：海口2005年、武漢1992年、惠州1995年，因之香港豪強企業(yè)的強大地位，當時拿地價格極其低廉。以海口項目為例，當時拿地僅僅18.08億。也就是說，新世界拿地最長的已經(jīng)拿地23年，最短的也有10年！而這過去的一二十年，正是中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的黃金年代，經(jīng)歷了一輪又一輪瘋漲后，對比同類項目的市場成交樓面地價，這四大項目本身已增值到總計絕對不低于170億元！

如果按照港資企業(yè)往常的慣例，新世界慢慢出售這些項目給合適的企業(yè)以170億元的價格，與此次恒大拿下的代價135億元多賺35億，這中間差的35億，新世界是折讓給了恒大。一句話：看起來新世界賺了，事實上它可以賺得更多。這些錢，只是新世界項目長期積累的時間成本，賺得多完全因為它拿地實在太早太便宜了！它給恒大的價格，不能縱向和它很早之前拿地的價格比，而應橫向和當前的市場價格比。

結(jié)論：良心價！

二、優(yōu)厚的付款方式因何而來？

值得一提的是，兩年的付款期限讓新世界并不能馬上收回這135億，而恒大高速的開發(fā)模式，可以第一時間產(chǎn)生現(xiàn)金流，兩年內(nèi)分期付款只靠交易的項目本身即可完全支付，還不算投資回報和現(xiàn)金流益處。

這中間，新世界放棄了兩個東西：一個是更多的即時利潤，一個是資金的回籠率；恒大則剛好得到了自身最需要的對應的兩個東西：一個是較高的投資回報，一個是充沛的現(xiàn)金流。

新世界這么做的原因當然是復雜的，包括了老牌港企對于內(nèi)地市場的愛恨交加的情緒和越來越不適應性，但選擇恒大，也的確不能忽視兩個企業(yè)之間的不同尋常的緊密關(guān)系。

正如恒大公告所說：新世界以如此優(yōu)惠之交易價格，以兩年分期付款之優(yōu)厚條件，將內(nèi)地四大優(yōu)質(zhì)項目一并售予恒大地產(chǎn)，顯示了雙方長期以來建立的緊密良好合作關(guān)系，體現(xiàn)了新世界對恒大地產(chǎn)實力與品牌的高度認可，深化了香港與內(nèi)地龍頭企業(yè)之間互信雙贏的合作模式。

三、問題又又來了，新世界干嘛不自己干？

除新世界外，近一兩年長江實業(yè)、新鴻基、華人置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等老牌港資企業(yè)紛紛出售旗下位于內(nèi)地的物業(yè)，究其原因，與他們的港派特點不無關(guān)系。

首先是港企的開發(fā)成本方面處于劣勢。港資企業(yè)在內(nèi)地的布局規(guī)模普遍不大，且相對分散，往往出現(xiàn)一個省份只有一個項目的情況，不利于集中批量采購以及標準化復制，建安等方面的成本普遍要比內(nèi)地開發(fā)商高50%至1倍以上。而隨著近期內(nèi)地融資環(huán)境的不斷改善，港資企業(yè)原本在資金成本方面的優(yōu)勢也開始慢慢縮小。

其次是港企開發(fā)周期方面跟不上節(jié)奏。由于香港土地稀缺，且在產(chǎn)權(quán)、稅收上的限制較小，港資企業(yè)已習慣對項目進行長線投資，開發(fā)周期十余年也習以為常。然而，這種方式并不適用于內(nèi)地。內(nèi)地市場尤其是二三線城市，土地增值速度遠遠趕不上香港，港資企業(yè)拉開開發(fā)周期所帶來的增值收益，往往不及快速開發(fā)帶來的滾動收益，而過長的開發(fā)周期已對企業(yè)的發(fā)展步伐造成了嚴重的影響。

再者在港企的營銷環(huán)節(jié)和產(chǎn)品定位容易錯位。香港人多地少，商品房供不應求，港資企業(yè)無需精心制定營銷策略，推售產(chǎn)品的價格也往往較高。而在內(nèi)地激烈競爭環(huán)境中，港資企業(yè)的營銷風格明顯落后與其他競爭對手，且與剛需為主的內(nèi)地購房者的需求也難以匹配。

概括說，新世界為何此時割愛？因為按照港企開發(fā)模式，新世界與其再繼續(xù)慢慢開發(fā)十幾年，占用大量成本去賺未來的利潤，不如干脆現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓即時獲得收益，哪怕收益少一點也來得舒服。畢竟二線城市的市場對他們來說已難以掌控，已經(jīng)是萬科、恒大們的天下。

四、新世界缺失的，正是恒大的強項！

與港資企業(yè)不同的是，成本控制、標準化、快速開發(fā)、定位剛需等能力強正是恒大聞名于行業(yè)的最大特點。

恒大的成本控制能力強大，在買地、設(shè)計、銷售等多個環(huán)節(jié)嚴格實施標準化管理，集中采購統(tǒng)一發(fā)包，從源頭上控制成本，在市場低迷的時候確保成本低于行業(yè)水平，始終保持強大的競爭力。

在開發(fā)建設(shè)方面，恒大一貫堅持“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，通過標準化運營及強大的執(zhí)行力，確保項目拿地后4-6個月即可開盤，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高資金使用率。這是保證恒大一年四季有樓可售，并能夠堅持高速周轉(zhuǎn)的制勝舉措。

當然，恒大產(chǎn)品定位是剛需，確保了恒大在銷售方面的競爭優(yōu)勢。恒大所有的項目以首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求為主；同時，作為全國唯一一家全精裝修交樓、也是全國唯一一家向老百姓宣布無理由退房的企業(yè)，許家印提倡的精品戰(zhàn)略和標準化管理，嚴控了成本，保證了產(chǎn)品的高品質(zhì)、高性價比。

可以說，一場創(chuàng)造中國房地產(chǎn)紀錄的交易，并不簡單停留在瞠目結(jié)舌的交易數(shù)字上，給市場和經(jīng)濟界更大的榜樣意義在于，許家印和恒大攜手老友新世界，創(chuàng)造了一種雙贏的龍頭企業(yè)發(fā)展模式。對恒大來說，這種創(chuàng)紀錄的最劃算買賣，更是企業(yè)成熟的標志。恒大在加速沖擊世界500強，許家印的多元化旗艦也已揚帆起航，這些在重大交易中的雙贏哲學和巧妙運用，將是中國企業(yè)界做大做強的一大借鑒。