主持人：各位新聞媒體朋友，大家下午好，首先非常歡迎大家參加恒大地產(chǎn)集團2011年9月銷售業(yè)績發(fā)布會，下面介紹與會的嘉賓：
??????? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士；
??????? 財務總監(jiān)兼執(zhí)行董事謝惠華先生；
??????? 副總裁兼執(zhí)行董事賴立新先生。

下面先請賴總介紹2011年9月的銷售情況。???????

賴立新副總裁：謝謝各位參加今天的銷售業(yè)績發(fā)布會，下面簡單的介紹公司今年9月份的銷售業(yè)績。
?????? 集團2011年9月實現(xiàn)：合約銷售額91.6億元，同比2010年同期的51.1億元，增長79.4%；合約銷售面積151.3萬平方米，同比2010年同期的79.6萬平方米，增長90.1%；合約銷售均價6052元/平方米。
?????? 9月新開盤9個項目，分別位于漢中、東營、北海、營口、撫順、岳陽、哈爾濱、泰安、吳忠，除營口外均為集團首次進入的城市，新項目全月累計銷售26.7億元。新開盤的9個項目大多不受限購政策影響，再次驗證了我們前瞻進軍三線城市的正確決策。
??????? 集團2011年9月實現(xiàn)：合約銷售額91.6億元，環(huán)比8月的91億元，增長0.6%；合約銷售面積151.3萬平方米，環(huán)比8月的145.2萬平方米，增長4.2%；合約銷售均價6052元/平方米。
??????? 2011年1—9月，累計合約銷售額692.6億元，較2010年1—9月累計的356億元，同比增長94.5%；累計合約銷售面積1045.8萬平方米，較2010年1—9月累計的569.8萬平方米，同比增長83.5%。
??????? 2011年1—9月，在銷售均價基本穩(wěn)定的情況下，我們的銷售額自3月以來連續(xù)保持同比環(huán)比雙增長。3—9月按月環(huán)比平均增長率11%；我們累計已完成全年700億元銷售計劃的98.9%。
??????? 10月份，我們計劃新開盤12—13個項目，全月計劃新增315萬平方米以上可售貨量；加上現(xiàn)有的688萬平方米可售貨量，預計10月全月可售貨量保持在1000萬平方米左右，仍舊保持了充足的貨源。

主持人：下面是記者答問時間。

記者：國慶7天的銷售情況是怎樣的，是否已經(jīng)完成了700億元？
??????? 夏海鈞總裁：10月的銷售情況，因為上市公司有規(guī)定，10月份的業(yè)績會在11月份給大家做一個公告，銷售情況還是比較好的。

經(jīng)濟日報：昨天我們看到內(nèi)地說佛山限購令突然放寬，昨天晚上又取消放寬了，是不是限購令要退出市場了，您是如何看待這個問題的？
??????? 夏海鈞總裁：大家對三線城市的限購抱著很大的預期，現(xiàn)在看來國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)起到了良好的效果，對于中國房地產(chǎn)樓價的調(diào)整起到了積極作用。
??????? 如果能夠按照現(xiàn)有政策進行的話，當然個別地區(qū)考慮到當?shù)氐慕?jīng)濟狀況，要適當?shù)恼{(diào)整政策也是有可能的，這主要是地方政府的事情。總的來看，我認為目前還是維持現(xiàn)狀，一直到樓價平穩(wěn)。因此，大面積的出現(xiàn)限購放寬的政策，我相信在短期內(nèi)是不會出現(xiàn)的?，F(xiàn)在政策已經(jīng)起到了良好的效果，也沒有必要進一步加大新的措施。

經(jīng)濟日報：什么樣的情況下會大面積的放寬限購令？
??????? 夏海鈞總裁：這是中央考慮的問題。

經(jīng)濟日報：你們平時也會考慮的。
??????? 夏海鈞總裁：房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟重要的支柱，跟中國經(jīng)濟的各個方面都是息息相關的，包括金融、投資、勞動力市場就業(yè)，因此保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，對中國經(jīng)濟的發(fā)展是非常重要的。應該說房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是中央政府的目標，而不希望大起大落。

明報：接下來公司的銷售策略能否跟大家有一個交代，銷售價格是否會調(diào)高？環(huán)比是否會繼續(xù)增長到年底？現(xiàn)在是否可以介紹一下。
??????? 9月份新開的9個項目，可售面積是多少，銷售面積又是多少，想了解9月份的情況跟原先是否有所變化？10月份銷售是否有新的壓力？第三個問題，從10月份到12月份計劃推多少個項目，大概多少面積。
??????? 夏海鈞總裁：9月份實現(xiàn)了91億元，全年計劃700億元基本上完成了?？梢杂靡痪湓捳f，完成恒大集團2011年的目標已經(jīng)是毫無懸念的?，F(xiàn)在大家關心的是恒大有多大的增長。管理層對此問題進行了系統(tǒng)的研究，要考慮幾個因素，第一要保持公司長遠和可持續(xù)的發(fā)展。從能力來說，現(xiàn)在恒大一個月賣90多億元，按照現(xiàn)在的進度發(fā)展下去，到今年年底恒大的銷售金額是非?？捎^的。
??????? 為了保證公司2012年還有良性的或者是較大比例的增長，我們必須要給今年設定一個合理的目標，合理的目標是什么，就是說在700億元的基礎上，還要有一個相對高比例的增長。比如說今年700億元，今年要增長10%或者是20%，增長后就變成了2011年的基數(shù)，2012年要設定新的目標，如果今年的目標過大過快，對明年目標增長的穩(wěn)定性會有影響。
??????? 2009年銷售了303億元，到2010年是504億元，今年700億元目標的超額完成，我相信會比去年有比較大的增長，今年會在700億元的基礎上有所增長，為明年公司新的戰(zhàn)略目標打下一個基礎。在未來的三個月內(nèi)，大家可能會看到恒大的銷售在增長到一定的金額后，會放低增長速度，主要是為了2012年有合理的增長，我們也很自豪，我們可能會成為香港上市公司中第一家完成全年目標的企業(yè)，這個目標是在國家的宏觀調(diào)控政策下，整個金融環(huán)境和房地產(chǎn)環(huán)境比較惡劣的情況下實現(xiàn)的。
??????? 之所以能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標，我認為跟恒大清晰的戰(zhàn)略有關，我們一直堅持著走中國的二三線城市的道路，特別是在今年，恒大大部分新開的樓盤都在三線城市，這使我們有效的規(guī)避了國家政策的風險，同時我們也堅持打造民生地產(chǎn)的理念，使我們的銷售價格，保持在6000元/平方米左右。這一價格，我算了一筆帳，首付30%的話就是十幾萬到二十多萬，月供是3000元左右，這一比例是大部分中國老百姓都承受得起的。因為銷售價格不高，因為進入中國剛性需求比較強烈的二三線城市，成就了恒大今年良好的業(yè)績。
??????? 一般來說，新盤都是10—15萬平方米左右，假設每個新盤都是15萬平方米的話，總建面在120到130萬平方米左右，新盤銷售的面積是26.71%，平均每個盤銷售了3億元左右。

星報：新盤銷售的價格是多少？
??????? 夏海鈞總裁：沒有統(tǒng)計面積，統(tǒng)計了金額，26.9億元，新盤的價格低于6000元/平方米。

星報：一般新盤銷售率都是達到40%左右嗎？
??????? 夏海鈞總裁：差不多，跟2010年相比會有所下降，2010年的銷售去貨率是50%，今年是40%左右。主要的原因是項目增多了，公司有意的放慢了速度，國家的調(diào)控速度對目前的市場造成了影響。
??????? 10、11月份的新盤推貨計劃，公司還有十幾個項目，但是不一定會推，因為要為明年打基礎，會放到2012年的年初推，今年的推盤數(shù)量相信在10月份會有比較大的增長。10月份完成既定全年的目標后，11、12月份會減少新項目的推盤，也會降低銷售速度，這個情況在2010年的12月份出現(xiàn)過。???

新報：您說主攻二三線城市，規(guī)避了政策的風險，今后幾年的重點會放到商業(yè)地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在很多香港的地產(chǎn)公司，包括太古和星匯都進軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，恒大有怎樣的計劃？
??????? 夏海鈞總裁：恒大這幾年堅持住宅為主，無論上市前后，這幾年看到恒大的增長可以用日新月異形容。你看我們2009年是303億元，2010年是504億元，今年在700億元的基礎上還會有大幅度的增長，公司獲得了穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金余額。隨著銷售情況和現(xiàn)金流越來越好，資金充裕的情況下，公司在未來會考慮逐步加大商業(yè)地產(chǎn)領域的投資，這一投資不是一蹴而就的，而是十年到二十年的計劃，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資，我們要量力而行，確保銷售商品房良性的情況下，逐漸增加商業(yè)物業(yè)。

新報：今年的700億元都是來源于住宅?
??????? 夏海鈞總裁：現(xiàn)在是以住宅為主，以后會在商業(yè)方面增加持重的比例。????

記者：剛才提到對2012年是比較有信心的，有比較大或者是合理的增長，您認為為什么有這樣的預期？
??????? 夏海鈞總裁：基于目前的狀況，公司對明年的銷售還是有信心的。這一信心的來源，是恒大戰(zhàn)略布局的前瞻性。我們現(xiàn)有的項目，基本都覆蓋到了中國的二三線城市，特別是2010年和2011年，我們大部分新增的項目主要集中在中國的三線城市，這種情況下，我認為公司在2012年的銷售，受到宏觀調(diào)控影響的面會較其他發(fā)展商小，如果在今年公司完成這樣的業(yè)績的話，2012年在2011年基礎上取得較大幅度的增長是非常有信心的。
??????? 我記得2010年萬科超過千億的時候，有記者問我恒大的目標，我說是未來的二年左右的時間，今年如果在此基礎上能夠?qū)崿F(xiàn)增長的話，明年公司的目標又會在今年的基礎上再增長，就會跟1000億元無限的接近或者是超過1000億元。

記者：從10月份開始，廣州有大量的土地入市，特別是南站，大概有34塊土地，廣州很多的房企對南站附近的金融用地和商業(yè)用地都有興趣，恒大對這些土地是否有興趣，是否會去拿地？
??????? 夏海鈞總裁：現(xiàn)在拿地的原則是全國平衡，不是一個區(qū)域平衡，公司現(xiàn)在覆蓋了中國100多個城市，對應的有全國28家子公司。每一個報上來的項目都會在管理委員會評估，28家公司每一家報上來3個項目，就有70多個項目進行平衡，廣州的項目也是在幾十個項目中進行平衡的?；谶@樣的平衡狀態(tài)下，我相信廣州目前情況下的競爭優(yōu)勢較其他的城市弱一點，畢竟全國不同的城市有不同的需求，如果我們就是廣州的發(fā)展商，今天坐在這里，我可以坦率的說，廣州南站的土地是非常優(yōu)質(zhì)的，可以去拿。但是基于全國的布局來看，其他的地區(qū)還會有更好的機遇，每次平衡后，都會決定公司是否要拿土地。

記者：現(xiàn)在是否有子公司提交南站的土地信息。
??????? 夏海鈞總裁：廣州有子公司，覺得有可行的信息都匯報到?jīng)Q策委員會進行平衡，如果從廣州的區(qū)域來說，南站的土地非常的有價值，但是作為全國平衡來說，就不一定了。恒大現(xiàn)在已經(jīng)從廣州走向全國，變成全國的發(fā)展商，在全國的布局中，我們考慮的問題，不是局部的問題，不是在廣州一定要拿項目，而是看全國的布局。還有就是今年的土地儲備基本上完成了，沒有特別好的機遇，還是那句話，不會再拿新的土地。??

新報：補充問一個問題，前段時間重慶市的黃市長表態(tài)說，明年和后年房產(chǎn)稅有可能推廣到全國，恒大作為地產(chǎn)界的代表，相比限購令來說，房產(chǎn)稅是長遠的政策，限購令只是行政干預，地產(chǎn)商對這一政策的推廣有什么看法和應對。
??????? 夏海鈞總裁：我只能說一句話，房地產(chǎn)企業(yè)在中國的大環(huán)境下，首先要適應這一環(huán)境，第二要適應政策的變化。在政策的環(huán)境下，找到企業(yè)生存的空間和基礎。國家強調(diào)房地產(chǎn)的調(diào)控，調(diào)控過快增長的地區(qū)，調(diào)控樓價過高的地區(qū)，開發(fā)商要有應對，恒大的應對就是進入二、三線城市。作為房產(chǎn)稅，我相信中央出臺房產(chǎn)稅的一個目標是打擊投機，打擊高樓價，如果發(fā)展商要應對房產(chǎn)稅，應該發(fā)展一些滿足中國老百姓需求的商品住宅。比如說恒大的價格是6000元/平方米左右，我相信房產(chǎn)稅對我們這樣的產(chǎn)品也有影響，但是較別的企業(yè)弱，這就是企業(yè)應對的問題。
??????? 改變國家的政策是不可能的，但是在任何情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都有空間，因為中國十幾億人口，人均居住的面積還是比較小的，應該說改變居住的愿望是非常強烈的?，F(xiàn)在來說，中國整個房地產(chǎn)市場的剛性需求還是比較強烈的。在這樣的市場下，10—15年都是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的良性時期，關鍵在于布局哪些城市，發(fā)展哪些產(chǎn)品，能不能滿足老百姓的需求。如果你的產(chǎn)品錯了，一味的追求高房價，一味的追求超過中國老百姓需求的豪宅，在國家宏觀調(diào)控下就會受到影響。如果堅持的是滿足中國老百姓住得起的住宅，如果發(fā)展的都是老百姓買得起的住宅，我相信政策怎么調(diào)整，對你的影響都是有限的。恒大這幾年發(fā)展最大的得益就是不斷的研究國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使自己的發(fā)展方向符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合了產(chǎn)業(yè)政策，符合了房地產(chǎn)的布局，推出的產(chǎn)品滿足了老百姓的需求，才會有恒大這幾年高速的發(fā)展。???

星報：現(xiàn)在大家都對房地產(chǎn)板塊看的比較淡，很多城市都降價10%—20%，大家認為恒大的產(chǎn)品缺乏稀缺性，離城市中心比較遠，或者是一些大城市周邊的衛(wèi)星城市，這樣的產(chǎn)品，即使價格降低，也很難在量上提高。
??????? 夏海鈞總裁：你問的是很好的問題，我來回答一下為什么恒大賣得好。先用數(shù)據(jù)說明問題，你提的問題在恒大年初已經(jīng)解決了。恒大賣700、800億元是否可以做得到，現(xiàn)在恒大是銷售僅次于萬科的企業(yè)，我們做到了，做到的原因就是因為我們的性價比優(yōu)勢，老百姓買得起。
??????? 舉個例子，新進入公司的大學生工資是5000元/月，從全國20多個名牌大學畢業(yè)進入恒大，如果年輕的兩口子就是1萬元/月，買一套房屋，假設是100平方米均價是6000元/平方米，總價是60萬元，首付30%是18萬元，如果做30年月供的話，每個月供2800元/月，不會超過3000元/月，兩口子加起來，拿兩個人工資的30%，就可以買得起恒大的樓盤，在這樣的價位下，而且是精裝修的，不用擔心這個價位會受到調(diào)控政策的影響，因為價位是非常具有吸引力的。
??????? 我們的二線城市項目，離城市中心區(qū)有一定的距離，但是項目的規(guī)模比較大。配套了會所、幼兒園、健身中心。很多記者看過我們的樓盤，實際上老百姓足不出戶，在小區(qū)內(nèi)就可以解決衣食住行，包括教育，這樣的樓盤是年輕人最喜歡的。只要通過樓盤就能解決小區(qū)到城市中心的交通，這樣的樓盤就非常有吸引力，這是我們在二線城市的成功策略。
??????? 我們進入三線城市的時候，90%的大發(fā)展商沒有進入，因此在三線城市拿地的時候，基本上都是中心區(qū)域，因此不存在位置偏的問題，因此銷售情況也是很好的。因此我們走對了方向，如果在2009年上市的時候，公司將所有的資金集中投到北京、上海，可能今天面臨的情況跟現(xiàn)在完全不同，最起碼不會有700億元的銷售狀況。

星報：如果地產(chǎn)板塊出現(xiàn)比2008年更加嚴重的危機，所有的項目下降20%，你們?nèi)匀挥行判脑?012年比今年有較大的增長嗎？
??????? 夏海鈞總裁：你說的假設，我自己的感覺，明年的形勢不會比今年差，這是我自己的一個判斷。今年房地產(chǎn)形勢比較嚴峻，我說的差主要是指國家的政策上，未來政策環(huán)境上應該會相對的平穩(wěn)。
??????? 第二，房地產(chǎn)環(huán)境面臨著兩極分化，一種是在今年銷售不好的企業(yè)，到明年就會面臨一種困境，因為現(xiàn)金流會有困境。明年對一些中小企業(yè)來說，可能環(huán)境要比今年更加的困難，主要是因為今年沒有抓到機遇，或者是銷售的布局錯誤或者是產(chǎn)品的定價錯誤，導致銷售急劇的下降，導致明年的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。反過來說，對于一些大企業(yè)來說，對于全國性布局、有充足的國際國內(nèi)的融資渠道的發(fā)展商來說，在明年和今年都是歷史性的機遇，因為可以搶占新的市場份額。
??????? 恒大的增長，最大的得益是宏觀調(diào)控下，我們搶占了一些小企業(yè)的市場份額。并不是說整個環(huán)境好了，環(huán)境還是相對比較惡劣。因此恒大、保利、萬科在如此環(huán)境下，銷售還是增長了。換句話說，整個市場的總額是下降的，但是個別企業(yè)還是增長的。這一輪宏觀調(diào)控到明年，應該說面臨的就是市場的兩極分化，前十大或者是二十大的發(fā)展商，市場集中度進一步增加。