時(shí)間：2011年7月11日
地點(diǎn)：香港中環(huán)廣場(chǎng)

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與會(huì)的恒大管理層代表：
??????? 董事局主席許家印教授
??? ??? 董事局副主席兼總裁夏海鈞博士
??? ??? 執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)謝惠華先生

夏海鈞總裁：2011年6月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額85.9億元，同比2010年同期的48億元，增長(zhǎng)79%，合約銷售面積125.3萬(wàn)平方米，同比2010年同期的80.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.6%。
??? ??? 6月我們新開盤11個(gè)項(xiàng)目，7個(gè)位于三線城市，其中6個(gè)為公司新進(jìn)入的城市。
??? ??? 到2011年6月，集團(tuán)合約銷售額85.9億元，環(huán)比5月的77.8億元，增長(zhǎng)10.4%；合約銷售面積125.3萬(wàn)平方米，環(huán)比5月的113.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.7%；
??? ??? 到上半年為止，公司累計(jì)合約銷售額423.2億元，較2010年1—6月累計(jì)的209.8億元，同比增長(zhǎng)101.7%；
??? ??? 1—6月累計(jì)合約銷售面積611.7萬(wàn)平方米，較2010年的1—6月累計(jì)333.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.2%；
??? ??? 2011年上半年，在銷售均價(jià)保持穩(wěn)定的情況下，我們的銷售額自3月以來(lái)連續(xù)保持同比環(huán)比雙增長(zhǎng)。其中3月環(huán)比2月增長(zhǎng)22.7%；4月環(huán)比3月增長(zhǎng)11.5%；5月環(huán)比4月增長(zhǎng)26.5%；6月環(huán)比5月增長(zhǎng)10.4%。
??? ??? 到目前為止，我們累計(jì)已完成全年銷售計(jì)劃的60.5%。
??? ??? 整個(gè)銷售的分布情況向各位媒體通報(bào)一下，2011年6月末，我們擁有總在售項(xiàng)目89個(gè)，其中，2010年年底已在售項(xiàng)目56個(gè)，2011年1—6月新開盤項(xiàng)目33個(gè)，89個(gè)項(xiàng)目，分布于49個(gè)城市。其中：一線城市項(xiàng)目2個(gè)，占總項(xiàng)目個(gè)數(shù)2.2%；二線城市項(xiàng)目54個(gè)，占總項(xiàng)目個(gè)數(shù)60.7%；三線城市項(xiàng)目33個(gè)，占總項(xiàng)目個(gè)數(shù)37.1%。
??? ??? 2011年上半年合約銷售423.2億元。其中：一線城市項(xiàng)目合約銷售金額25億元，占比5.9%；二線城市項(xiàng)目合約銷售金額270.1億元，占比63.8%；三線城市項(xiàng)目合約銷售金額128.1億元，占比30.3%。
??? ??? 2011年上半年，我們新開盤33個(gè)項(xiàng)目，分布于29個(gè)城市。其中：二線城市項(xiàng)目10個(gè)，占比30.3%；三線城市項(xiàng)目23個(gè)，占比69.7%；
??? ??? 2011年上半年，新開盤項(xiàng)目合約銷售金額合計(jì)122.6億元，其中：二線城市項(xiàng)目合約銷售金額48.5億元，占比39.6%；三線城市項(xiàng)目合約銷售金額74.1億元，占比60.4%；
??? ??? 2011年上半年，我們的總在售項(xiàng)目89個(gè)，其中2010年年底已在售項(xiàng)目56個(gè)，2011年1—6月新開盤項(xiàng)目33個(gè)；
??? ??? 2011年上半年，我們實(shí)現(xiàn)合約銷售額423.2億元，其中：2010年年底已在售項(xiàng)目合約銷售額300.6億元，占比為71%，平均單個(gè)項(xiàng)目合約銷售額5.37億元；
??? ??? 2011年上半年新開盤項(xiàng)目合約銷售額122.6億元，占比為29%，平均單個(gè)項(xiàng)目合約銷售額3.72億元；
??? ??? 截止2011年6月28日，集團(tuán)累計(jì)現(xiàn)金余額達(dá)港幣332.4億元，其中未使用銀行授信額度港幣406.7億元，合計(jì)可動(dòng)用資金港幣739.1億元。保持亮麗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的同時(shí)，公司保持了充足的現(xiàn)金流。

問(wèn)答環(huán)節(jié)——

明報(bào)：第一個(gè)問(wèn)題，許主席您在清遠(yuǎn)就提了對(duì)股價(jià)不滿意，要實(shí)施報(bào)復(fù)，現(xiàn)在市場(chǎng)傳言，你們已經(jīng)存了一些錢打算回購(gòu)，您是否有這樣的計(jì)劃，股價(jià)到什么水平的時(shí)候會(huì)考慮回購(gòu)。
??? ??? 第二個(gè)問(wèn)題請(qǐng)夏總回答，今年上半年很多內(nèi)房公司都在講，一方面人力成本，建安成本提高，估計(jì)明年入帳的話，毛利率會(huì)被積壓，公司明年毛利率有多大的影響，說(shuō)一個(gè)數(shù)字，股東也會(huì)比較放心。
??????? 許家印主席：首先我對(duì)對(duì)沖基金我是沒有意見的，對(duì)沖基金做空對(duì)股票市場(chǎng)不一定是壞事，有的時(shí)候是活躍股票，我也比較喜歡對(duì)沖基金做空，因?yàn)榭梢曰钴S股票，這是正常，也是合法的。我的意思是，反感個(gè)別對(duì)空基金邊做空邊造謠，造謠會(huì)影響小股東的利益，損害股東的利益，作為公司來(lái)講是非常反對(duì)這種行為的。此次，我們公布6月28日恒大賬面現(xiàn)金332億元，“現(xiàn)金流緊張”的謠言不攻自破。
??????? 至于你剛才提的問(wèn)題，公司的股東大會(huì)上已經(jīng)授權(quán)公司有10%的額度回購(gòu)，公司在現(xiàn)金流充足、認(rèn)為股票價(jià)格比較合適的時(shí)候，公司也有可能會(huì)回購(gòu)，但也有可能不回購(gòu)，這是兩句話，我講得很清楚。
??? ??? 夏海鈞總裁：成本問(wèn)題我回答，應(yīng)該說(shuō)，去年到今年國(guó)內(nèi)的人工成本，鋼筋、水泥有一些調(diào)整，我們?cè)?jīng)解釋過(guò)：假設(shè)水泥成本增加10%的話，對(duì)建安成本的影響是1%；鋼筋成本增加10%的話，建安成本增加1.8%；裝修材料增長(zhǎng)10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增長(zhǎng)1%，建安成本的影響是0.7%，這是對(duì)應(yīng)的比例。這些按照最高上限來(lái)計(jì)算，我們的成本也不會(huì)超過(guò)200元。恒大在全國(guó)布局的戰(zhàn)略，抓住了當(dāng)?shù)貏傂枋袌?chǎng)，不僅消化了建安成本和利息上漲的影響，同時(shí)帶來(lái)公司亮麗的業(yè)績(jī)，增長(zhǎng)了多少，要看半年年報(bào)的情況。
??????? 許家印主席：建筑裝飾成本跟去年相比是下降的，因?yàn)楹愦蟮男枨罅吭絹?lái)越大，恒大品牌越來(lái)越好，去年有107家供應(yīng)商跟我們合作，每年原則上淘汰10%，同時(shí)引入新的合作伙伴。比如今年，加上新增的73家，合作伙伴達(dá)到171家。
??????? 在去年的合作伙伴中，有15家價(jià)格是往上調(diào)的，占總供應(yīng)商15%，今年新增加的73家供應(yīng)商，價(jià)格向上調(diào)整的是13家，價(jià)格不變和去年材料一樣價(jià)格的是4家，價(jià)格下調(diào)的是56家。
??????? 中國(guó)的物價(jià)是上漲的，鋼筋、水泥也在上漲，材料也在上漲的，但是對(duì)于恒大唯一一家全國(guó)精裝修規(guī)模很大的企業(yè)，供應(yīng)商為了占據(jù)市場(chǎng)份額，加上恒大的管理上，付款及時(shí)，管理上給下料單準(zhǔn)確率比較高，這樣生產(chǎn)過(guò)程和成本大幅下降，因此資金周轉(zhuǎn)率很高。建筑裝飾和精裝修材料總體成本水平是下降，而且下降不少。

新浪財(cái)經(jīng)：上半年銷售金額已經(jīng)達(dá)標(biāo)，頭五個(gè)月的數(shù)據(jù)達(dá)到了48%，你們會(huì)提高全年的銷售目標(biāo)，中央政府打壓樓價(jià)對(duì)你們有多大的影響，你們會(huì)降價(jià)嗎？
??? ??? 許家印主席：今年1—6個(gè)月的銷售金額超過(guò)了60%多，按道理從去年的五月份，我們已經(jīng)用事實(shí)給大家做了很好的回答，在市場(chǎng)不是很好的情況下，相對(duì)低迷的情況下，恒大連續(xù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，今年上半年已經(jīng)看得出來(lái)，3月份比2月份，一直到6月份，每個(gè)月都是環(huán)比和同比的增長(zhǎng)，在目前的形勢(shì)下，我們一直都在實(shí)現(xiàn)環(huán)比和同比的增長(zhǎng)，這就不需要公司再采取其他措施。我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)是很低迷的，不存在再降價(jià)的事情。但是7月份和8月份新開工開盤項(xiàng)目可能會(huì)相對(duì)減少一點(diǎn)，保持公司強(qiáng)勁的銷售，也許會(huì)有一些優(yōu)惠措施等等。
??????? 我們看去年，在去年4月17日國(guó)家最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的背景下，5、6、7、8月份都是環(huán)比增長(zhǎng)，今年每個(gè)月都在增長(zhǎng)，每個(gè)月銷售額和銷售面積都在環(huán)比增長(zhǎng)，原因很明顯：
??? ??? 第一，恒大戰(zhàn)略性地進(jìn)入二、三線城市。
??? ??? 第二，恒大戰(zhàn)略性的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位，豐富的產(chǎn)品線。
??? ??? 第三，恒大產(chǎn)品品質(zhì)的過(guò)硬和受到市場(chǎng)認(rèn)可，市場(chǎng)低迷的時(shí)候購(gòu)房者還購(gòu)買恒大的產(chǎn)品。
??? ??? 第四，恒大超強(qiáng)的成本控制能力，我們的產(chǎn)品賣給老百姓，本身走的就是民生地產(chǎn)，賣給老百姓的就是性價(jià)比比較高的產(chǎn)品，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，同樣有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：去年以來(lái)，內(nèi)房股在香港發(fā)了很多債，利率都都比較高，在10%以上，當(dāng)時(shí)發(fā)債預(yù)期人民幣升值，抵沖高成本，現(xiàn)在人民幣升值的預(yù)期降低了，對(duì)公司當(dāng)初的發(fā)行債務(wù)有什么影響？最近很多內(nèi)地城市都開始從嚴(yán)征收土地增值稅，例如重慶、天津等城市，對(duì)公司的利潤(rùn)和資金成本有什么影響？謝謝。
??? ????許家印主席：人民幣升值預(yù)期降低了，對(duì)公司沒有什么影響，恒大每一次的決策都具有前瞻性。第二個(gè)問(wèn)題，按照香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們的增值稅按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)內(nèi)完全計(jì)提了。從嚴(yán)和不從嚴(yán)對(duì)我們現(xiàn)在的利潤(rùn)是沒有影響的。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：剛才您講了7、8月份部分盤會(huì)有優(yōu)惠的措施，是否會(huì)效仿去年的優(yōu)惠措施，是全國(guó)范圍的還是個(gè)別盤。
??????? 許家印主席：會(huì)有個(gè)別盤，優(yōu)惠折扣適當(dāng)調(diào)整。我剛才講了，每個(gè)月的業(yè)績(jī)都有環(huán)比增長(zhǎng)，上半年33個(gè)盤開盤，每個(gè)月都有新盤增加，業(yè)績(jī)就會(huì)增長(zhǎng)。下半年7、8兩個(gè)月，相對(duì)來(lái)講新開盤會(huì)少，因?yàn)檫@些項(xiàng)目是春節(jié)期間買的地，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)是在春節(jié)期間一般不買地。
??????? 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：預(yù)計(jì)整個(gè)銷售，按年環(huán)比的增幅會(huì)有放緩的趨勢(shì)嗎？
??????? 許家印主席：下半年增幅不會(huì)放緩，因?yàn)橄掳肽甏蟾庞?0到80個(gè)新盤要開，比上半年新盤的數(shù)量增加很多，因此下降可能性不大。
???????? 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：最近一段時(shí)間，很多的名企因?yàn)榛鹱隹毡幌磦}(cāng)的，恒大是第一個(gè)站出來(lái)說(shuō)的，恒大是否擔(dān)心成為下一個(gè)目標(biāo)。
???????? 許家印主席：剛才說(shuō)了，第一個(gè)歡迎做空，第二，非常反對(duì)做空加造謠，造謠加做空，不但反對(duì)還反感，如果發(fā)現(xiàn)這樣的情況，公司有可能回購(gòu)，但是也可能不回購(gòu)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)：第一個(gè)問(wèn)題，許主席在清遠(yuǎn)的時(shí)候曾經(jīng)提過(guò)，恒大在未來(lái)將做地標(biāo)性的建筑和產(chǎn)品。恒大發(fā)展這種產(chǎn)品的模式是否有考量過(guò)，是怎樣的，是否有詳細(xì)的考慮。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在也有開發(fā)商在很多城市做了很多地標(biāo)性的建筑，比如綠地他們?cè)趶V州和全國(guó)各地都有綠地等地標(biāo)性的中心建筑，恒大跟他們是否有一些競(jìng)爭(zhēng)或者是其他不同的定位或者是計(jì)劃？
??????? 許家印主席：我們做地標(biāo)性建筑，上次清遠(yuǎn)說(shuō)過(guò)了，經(jīng)過(guò)商業(yè)集團(tuán)和集團(tuán)公司多次的研究，從公司未來(lái)10年、20年甚至30年考慮，公司下一步可能會(huì)發(fā)展城市地標(biāo)性的城市綜合體。我們不會(huì)盲目做城市綜合體，而是要做帶有地標(biāo)性的，例如香港國(guó)際金融中心這樣的地標(biāo)，下面裙樓里面還有商業(yè)、飲食、娛樂、文化，因此是這個(gè)概念，地標(biāo)性城市綜合體，這是產(chǎn)品定位的大方向。?

廣州日?qǐng)?bào)：剛剛也談到恒大在今年上半年實(shí)現(xiàn)了全年銷售目標(biāo)的六成以上，今年下半年會(huì)不會(huì)調(diào)高全年的銷售目標(biāo)，是不是今年全年范圍內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)千億的銷售額，我們也發(fā)現(xiàn)恒大在二、三線城市的銷售額貢獻(xiàn)越來(lái)越大，現(xiàn)在更多的房企都進(jìn)入二、三線城市，是否感受到同行競(jìng)爭(zhēng)的壓力，跟同行競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)策在哪里？
??? ????許家印主席：關(guān)于銷售目標(biāo)，公司管理層還沒有進(jìn)行具體的研究，但是我們計(jì)劃這個(gè)月月底或者是什么時(shí)候會(huì)研究，究竟公司的目標(biāo)會(huì)不會(huì)上調(diào)，可以給你們一組數(shù)據(jù)，你們也可以判斷一下。
??? ??? 今年上半年總共有89個(gè)樓盤在售，剛剛已經(jīng)公布了，其中有56個(gè)樓盤是去年年底，今年元月一日開始有56個(gè)樓盤在售，今年上半年新開了33個(gè)樓盤，總共加起來(lái)是89個(gè)樓盤，我們銷售是423.2多億元，到了7月1日開始的時(shí)候已在售的基數(shù)是89個(gè)樓盤，新開樓盤預(yù)計(jì)到60到80個(gè)。下半年，公司是不是要上調(diào)指標(biāo)，公司可能要詳細(xì)的進(jìn)行測(cè)算和研究，最后做出重要的決定。也許這個(gè)月底或者是下個(gè)月初，公司在8月份會(huì)有決策。
??? ??? 關(guān)于很多同行進(jìn)入到三線城市的問(wèn)題，從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)說(shuō)，恒大不管什么時(shí)候都是在戰(zhàn)略上，在別人沒有進(jìn)入二、三線城市的時(shí)候，恒大進(jìn)入了三線城市，我們進(jìn)入的三線城市中有80%到90%幾乎是沒有前十大、前二十大企業(yè)，這就說(shuō)明恒大又是第一個(gè)超前進(jìn)入三線城市的企業(yè)。剛才我也講過(guò)，到今年6月30日，公司的項(xiàng)目數(shù)量，公司的規(guī)模也達(dá)到了公司去年年初的公司目標(biāo)和計(jì)劃。
??? ??? 現(xiàn)在進(jìn)入三線城市的開發(fā)商都在恒大之后進(jìn)入，不存在對(duì)恒大的競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)成威脅，在競(jìng)爭(zhēng)方面，我重復(fù)一點(diǎn)：恒大超前的二三線城市戰(zhàn)略，進(jìn)入二三線城市的升值潛力比較大的區(qū)域購(gòu)買土地。另外，恒大超前產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的定位，這些都是戰(zhàn)略性的定位。我們做的不是單一的旅游地產(chǎn)，也不是單一的豪宅，我們做的產(chǎn)品中高端占了10%，旅游產(chǎn)品占了20%，中高端占了70%，加上產(chǎn)品品質(zhì)，這一切都?xì)w功于管理，有這么幾點(diǎn)，一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，就具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

廣東電視臺(tái)：許主席您說(shuō)恒大走民生地產(chǎn)路線，國(guó)家推保障房的力度很大，恒大在這些方面有怎樣的打算，是否打算參與到保障房之中。上半年國(guó)家限貸限價(jià)限售，下半年恒大有怎樣的預(yù)期。
??????? 許家印主席：民生地產(chǎn)不一定要做保障性住房，第一政府給不給你做，第二個(gè)合適不合適做保障性住房。恒大不大適合做保障性住房，為什么這么說(shuō)，并不是說(shuō)我們沒有責(zé)任，恒大在全中國(guó)是最有責(zé)任的企業(yè)之一，為什么說(shuō)不適應(yīng)，因?yàn)槲覀兪菢?biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)的，整個(gè)的材料和供應(yīng)都是很高水準(zhǔn)的，例如我們運(yùn)用的材料，盡管價(jià)格便宜，但是量大，運(yùn)用的材料都是國(guó)內(nèi)外知名品牌材料，這樣的話，保障性住房用我們這樣的材料，價(jià)格能不能下得來(lái)。
??? ??? 還有一點(diǎn)，如果不用我們的材料，為了建保障房再去采購(gòu)，找一些適應(yīng)保障房建設(shè)檔次的材料，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)難題。民生地產(chǎn)也好，有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)也好，有很多種方法來(lái)表達(dá)社會(huì)責(zé)任，比如說(shuō)恒大搞足球就是體現(xiàn)了社會(huì)責(zé)任。為了振興中國(guó)足球，恒大承擔(dān)了社會(huì)責(zé)任。也有恒大為了提升品牌，提高知名度和美譽(yù)度這個(gè)因素，但這個(gè)是好事。
??? ??? 關(guān)于下半年的調(diào)控，我上次也談了觀點(diǎn)，我認(rèn)為國(guó)家的調(diào)控效果非常好，現(xiàn)在房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是健康穩(wěn)定的，下半年國(guó)家是否會(huì)出臺(tái)政策，這是國(guó)家的問(wèn)題。從市場(chǎng)的情況來(lái)看，我認(rèn)為現(xiàn)在是比較健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。