“超越萬科”的口號，在過去多年一直是地產(chǎn)圈的一面旗幟，讓眾多房企前赴后繼。

時間到了2016年，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇、集中度迅速提升，調(diào)控政策持續(xù)加碼，而深陷“股權(quán)之爭”一年多的萬科，在9月底，已然跌下“全球第一房企”的寶座。取而代之的是小自己12歲的恒大。

對比之下不難發(fā)現(xiàn)，無論是銷售額、總資產(chǎn)、營業(yè)收入、現(xiàn)金余額等核心財務(wù)指標，還是發(fā)展速度、增長預(yù)期，恒大都在全面碾壓萬科。

恒大問鼎全球第一房企

2016年10月10日，中國恒大（HK.3333）發(fā)布的9月銷售簡報顯示，前三季度累計銷售額2805.8億元，較去年全年增長39%，并有望實現(xiàn)全年100%的漲幅。其中9月份的銷售額為475.2億元，較去年同期增幅達323.6%，是連續(xù)第三個月的行業(yè)第一。而恒大連續(xù)三個月突破400億元的單月銷售業(yè)績，相當于部分大房企的全年銷售額，可以排入2015年全國百強房企銷售排行榜第17位。

銷售面積方面，2016年1~9月份恒大累計銷售面積達3457.7萬平方米，9月份完成量為515.8萬平方米。

從這兩個累計銷售數(shù)據(jù)的對比來看，萬科分別落后恒大177億元和1465.6萬平方米。此外，克而瑞發(fā)布的2016年1-9月權(quán)益銷售榜還顯示，恒大累計權(quán)益銷售額已達2668.1億，持續(xù)位列全國第一，較第二名萬科高774.4億。

具體從單月銷售業(yè)績來看，恒大在2016年第三季度連續(xù)三月高于萬科，領(lǐng)先幅度分別達57%、141%和87%。9月份的銷售面積則超出后者302.4萬平方米。

這意味著恒大已取代萬科，成為了新的全球房企老大。

事實上，恒大和萬科的銷售額從500億元跨入千億級房企大門均用了3年時間，但達到千億規(guī)模之后，前者的增速明顯更高，從1000億元增至2000億元僅用了兩年，萬科用時多了一倍。

而在多家房企創(chuàng)下歷史最好成績的2016年上半年，對比恒大和萬科兩大巨頭的半年報財務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，恒大中期總資產(chǎn)、營業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤、現(xiàn)金余額等各項指標均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬科高2876億元、127億元、25億元和1401億元。

全球地產(chǎn)新“一哥”是怎樣煉成的？

成立于1996年的恒大，自2009年上市之后就表現(xiàn)出了迅猛的增長勢頭。

與雄踞全球第一房企位置多年的萬科相比，恒大2009年銷售額303億元，而同時期的萬科634億銷售規(guī)模是恒大的2倍多。此后幾年，盡管雙方差距在不斷縮小，但近三年的銷售金額仍相差70%、62%、30%。而在樓市火爆的2016年，恒大僅用9個月就實現(xiàn)了反超。

實際上，恒大全面超越萬科，在2016年前8個月的銷售中就已露出明顯的跡象——恒大在銷售金額方面與萬科僅差距1.88%，為44.6億元；而從銷售面積方面比較，恒大比萬科多出1163.2萬平方米，是后者的1.65倍。

而在分析人士看來，恒大此次成為全球地產(chǎn)新的“一哥”絕非偶然。

“這與恒大項目的城市分布、拿地策略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、運營模式等等都有關(guān)系。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進告訴《瞭望東方周刊》。

首先，恒大擁有充足的土地資源與資金儲備，這還將推動其未來實現(xiàn)持續(xù)高速增長。從中報數(shù)據(jù)來看，截止2016年上半年恒大已進入全國175個城市，項目總數(shù)454個，是布局最廣的房企，其中一二線占比73%；其手握現(xiàn)金余額達2120億，連同未使用銀行授信額度1260.1億元，可動用資金合計3380.1億元。

其次，財經(jīng)觀察家秦朔則分析認為，“恒大模式”的典型特點是建設(shè)大眾化精品住宅，并通過動態(tài)調(diào)整，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)，這使得其能夠在樓市分化加劇、多地調(diào)控升級的市場、政策環(huán)境下，依然保持銷售的旺盛。在恒大產(chǎn)品線中，中端及中高端產(chǎn)品占比85%，高端及旅游度假產(chǎn)品占比15%，更是全國唯一推出全精裝交樓及無理由退房舉措的房企，定位剛性需求，因此市場巨大。

另外，讓其他房企難以望其項背的是，恒大多年來形成的標準化打法。“在買地、設(shè)計、招標、銷售等多環(huán)節(jié)嚴格實施標準化管理，再加上強大的執(zhí)行力，確保項目拿地后4-6個月即可開盤，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。”嚴躍進介紹說。

恒大今天的成功，與其董事長許家印的企業(yè)經(jīng)營哲學緊密相關(guān)。1996進軍房地產(chǎn)的許家印，首個項目便采用短平快的銷售策略，并因此迅速打開市場。此后，其多次把握住市場風向，帶領(lǐng)恒大接連拓展全國、香港上市、多元發(fā)展，成為行業(yè)龍頭。

作為松下幸之助“自來水哲學”的信徒，許家印信奉“以優(yōu)良的品質(zhì)，用消費者能購買的價格，把商品像自來水一樣源源不斷地為顧客提供出來”，由此延伸出的基本經(jīng)營方針是：質(zhì)量必須優(yōu)先，價格必須低廉，服務(wù)必須周到。這種“民生地產(chǎn)”是恒大的基本理念，也被認為是其取勝的“法寶”。

恒大還將更大

每三年制定一個“三年計劃”，這是恒大實施前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略的習慣做法。2016年10月3日，其發(fā)布公告稱，2017~2019年其銷售額將達到4500億元、5000億元、5500億元，營業(yè)額將達到2800億元、3480億元、3800億元，凈利潤將達到243億元、308億元、337億元。

秦朔發(fā)文評論稱，這是屬于一個相對理性，甚至可以說“保守”的測算。他在文章中分析認為，如果恒大進一步發(fā)力，就會大幅超預(yù)期發(fā)展。多項經(jīng)營指標超過萬科的恒大已成為中國房地產(chǎn)舞臺的主角，后者估計會很難再反超。

財經(jīng)評論家葉檀也在近日發(fā)文點評稱，恒大上述2017年~2019年的銷售額、營業(yè)額、凈利潤目標，有較高的概率能夠超額實現(xiàn)?！捌渑c深深房重組回歸A股，估值可達2200億元。恒大已成為當下中國商業(yè)世界的贏家，能打敗他的只有他自己?！?/p>

當然，恒大的成功不僅體現(xiàn)在其自身的速度和規(guī)模，更大的意義在于其為行業(yè)的供給側(cè)改革提供了很好的借鑒意義。

供給側(cè)改革就是通過不斷改革、完善供給端，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)出質(zhì)量好、價格實惠的民生產(chǎn)品，滿足市場真實需求，恒大的產(chǎn)品定位貼近民生，為市場提供高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品，與供給側(cè)改革的思路高度契合。