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[搜狐] 從許家印內(nèi)部講話析房企如何破解發(fā)展與風(fēng)控命題

 發(fā)布時間:2017.02.17   內(nèi)容來源:搜狐

新年伊始,剛剛登頂?shù)禺a(chǎn)一哥的恒大因為許家印的內(nèi)部講話再成焦點。在2月6日的內(nèi)部會議上,恒大集團主席許家印宣布,恒大已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局,完成由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型,恒大地產(chǎn)2017年開始由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變。

近年來,外界因為高負(fù)債率對恒大產(chǎn)生質(zhì)疑。但我們發(fā)現(xiàn),恒大的經(jīng)營不僅沒有受到高負(fù)債影響,銷售業(yè)績反而持續(xù)創(chuàng)新高。恒大到底是如何實現(xiàn)高速發(fā)展與風(fēng)險控制的平衡?此次大舉轉(zhuǎn)型,恒大又將如何持續(xù)實現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展?

“規(guī)模型”轉(zhuǎn)向“規(guī)模+效益型”

從會議內(nèi)容來看,今年恒大的規(guī)模和效益都將領(lǐng)跑行業(yè)。規(guī)模方面,2017年地產(chǎn)銷售目標(biāo)將達到4500億元。我們認(rèn)為,這個數(shù)字可能是保守的。

2016年中國恒大實現(xiàn)銷售金額3733.7億元,同比大增85.4%;完成全年3000億元銷售目標(biāo)的124.5%,首次取代萬科成為行業(yè)一哥。恒大近三年的業(yè)績復(fù)合增長率為54.9%,在3000億梯隊的房企中位列首位,如果以這個增速測算,今年恒大的銷售業(yè)績將超過5000億元,市場占有率超5%。

效益方面,在2017年度工作會議中許家印表示,2017年恒大將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變,在完成4500億元銷售目標(biāo)的同時,實現(xiàn)核心凈利潤243億元。


大上項目,高負(fù)債不可避免

近幾年,恒大能取得持續(xù)的高速增長,充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備是重要原因之一。根據(jù)2016年中報顯示,截止2016年上半年土地儲備建筑面積1.86億平方米,較2015年上半年增加4200萬平方米,同比增幅達29.2%。

通過比較恒大、萬科、碧桂園、保利2015年中期及2016年中期的土地儲備總量,我們可以看出,恒大的土地儲備總量在這四家龍頭房企中穩(wěn)居首位,且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他三家房企。


在擁有龐大土地儲備的同時,恒大的項目開發(fā)速度保持較快節(jié)奏,資金必須不斷沉淀在大量新開發(fā)項目中,這不可避免地提高公司的負(fù)債水平。2016年中報顯示,恒大凈負(fù)債率為93%,相較其他3000億級別的龍頭房企略高。

但硬幣總有兩面性,大量土地儲備雖然一定程度上推高了房企凈負(fù)債率,但也是推動業(yè)績持續(xù)增長的重要動力。尤其在國內(nèi)“資產(chǎn)荒”的大背景下,如何在競爭激烈的土地市場中獲得優(yōu)質(zhì)土地,是所有房企都面臨的一道難題。與維持好看的資產(chǎn)負(fù)債表相比,獲取優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展顯得更為重要。

此外,若考慮土地的增值因素,恒大的真實凈負(fù)債率并不高。世邦魏理仕對恒大2016年中期土地儲備進行的評估結(jié)果顯示,土地增值額為3105億元,扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅后凈增值1164億元,計入凈資產(chǎn)后,恒大的凈負(fù)債率僅為56.7%。由此可見,高土地儲備下的高負(fù)債經(jīng)營,在一定程度上可以看作是恒大的地產(chǎn)經(jīng)營哲學(xué)。

現(xiàn)金為王,高負(fù)債下的穩(wěn)健經(jīng)營之道

在相對較高的負(fù)債率運作模式下,維持“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略便是恒大規(guī)避風(fēng)險的方法。在我們選取的四家龍頭房企中,恒大賬面現(xiàn)金最為充足,數(shù)據(jù)顯示,其2016年中期貨幣資金達2120億元,同比增加159.9%,遠(yuǎn)高于其他三家龍頭企業(yè)。同時,恒大2016年中期的現(xiàn)金短債比為1.23,現(xiàn)金足以覆蓋短期有息負(fù)債。此外,恒大房地產(chǎn)項目熱銷和高回款率也為恒大帶來了源源不斷的現(xiàn)金回流。數(shù)據(jù)顯示,截至2016年12月31日,恒大現(xiàn)金余額超3000億。

值得注意的是,恒大地產(chǎn)在2017年1月引進300億戰(zhàn)投之后,公司貨幣資金增加至2420億元,凈資產(chǎn)增加至2120.5億元,預(yù)計目前相對較高的凈負(fù)債率可以得到大幅的改善。同時,若能順利引入第二批最高150億戰(zhàn)投,凈負(fù)債率將進一步降低。


新產(chǎn)業(yè)布局“穩(wěn)”為前提

如果說快速的規(guī)模擴張和資金平衡為恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ),那么金融、文化旅游、健康三大新產(chǎn)業(yè)的布局則體現(xiàn)了恒大日趨成熟及穩(wěn)健的發(fā)展規(guī)劃。

2017年度工作會議上,恒大宣布了企業(yè)的“兩個完成”,即已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局以及由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。此前經(jīng)歷了快消及光伏等產(chǎn)業(yè)的探索,這都給恒大新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)驗和基礎(chǔ)。

本著“穩(wěn)健第一,發(fā)展第二”的原則,恒大要求新產(chǎn)業(yè)建設(shè)中的投入需充分考慮風(fēng)險因素。以恒大人壽為例,其積極調(diào)整了保險業(yè)務(wù)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),提升了風(fēng)險保障型和長期儲蓄型原保費占比,嚴(yán)格控制投資端的風(fēng)險系數(shù)。此外,恒大積極調(diào)整三個新產(chǎn)業(yè)的組織和管理構(gòu)架,在引入總部和外界優(yōu)秀人才的同時,建立完善的管理和運營制度,多方位樹立保障。

針對三個截然不同的產(chǎn)業(yè),恒大“做強”、“做好”的信心又來源何處?

首先,金融、文化旅游、健康三大產(chǎn)業(yè)市場容量巨大,具備極大的發(fā)展?jié)摿Α?/strong>2017年中央經(jīng)濟工作會議指出,在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級過程中,金融發(fā)揮強有力支持作用;2016年國內(nèi)旅游總收入已達3.9萬億元,預(yù)計將維持較快增長;2030年我國健康服務(wù)業(yè)的總規(guī)模將達16萬億。龐大的市場容量為恒大新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的空間。

其次,恒大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年來累積的客戶資源,也將成為其新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。恒大作為國內(nèi)第一房企的影響力將輻射至其他相關(guān)行業(yè),品牌效應(yīng)有助于恒大進行新產(chǎn)業(yè)拓展。

再次,目前三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展初見成效:恒大旅游已有成功案例,海花島的建設(shè)已達世界頂尖水平;健康產(chǎn)業(yè)已與美國布萊根和婦女醫(yī)院(哈佛醫(yī)學(xué)院附屬教學(xué)醫(yī)院)合作打造博鰲恒大國際醫(yī)院,成功將國際頂尖醫(yī)療資源引入國內(nèi);在金融產(chǎn)業(yè),恒大已參股、控股了銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融,并購僅一年多的恒大人壽排名大幅上升至16位。


總結(jié):我們認(rèn)為,高杠桿經(jīng)營模式并非貶義,通過合理的負(fù)債經(jīng)營,能攫取更大的利潤空間,如果同時保證足夠的賬面現(xiàn)金以及穩(wěn)定的銷售回款,企業(yè)的資金安全就能得到保障,也能實現(xiàn)穩(wěn)健高速發(fā)展。這一點上,恒大持續(xù)增長的銷售業(yè)績無疑作出有力的回應(yīng)。