每日經(jīng)濟新聞 2010-8-31 朱玲

新政調(diào)控之下，不少開發(fā)商收緊戰(zhàn)略，業(yè)績下滑，而上市不足一年的恒大地產(chǎn)（3333，HK）帶著一股初生牛犢不畏虎之勢，銷售業(yè)績卻逆勢上揚。8月30日，恒大地產(chǎn)交出了上市后首份中報，在近期已公布中報地產(chǎn)公司中，恒大地產(chǎn)成為首個收入破200億元的公司，整體實力直逼龍頭萬科。
??????? 據(jù)中報顯示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)收入飆升至203億元，較去年同期激增11倍，而公司凈利潤達23.3億元，同比翻近兩番，相比萬科的28億元僅一步之遙。

收入激增11倍
??????? 久經(jīng)波折，去年11月才赴港上市的恒大地產(chǎn)，在眾人的眼中，不再是地產(chǎn)的“新生軍”，而是可以與龍頭萬科抗衡的實力企業(yè)。經(jīng)歷了上市的陣痛，今年又遭遇有史以來最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，上市不足一年的恒大地產(chǎn)，卻表現(xiàn)出應(yīng)變危機的嫻熟。
??????? 上半年市場正處于政策嚴(yán)調(diào)之下，恒大地產(chǎn)率先而動，祭出降價大旗，當(dāng)月業(yè)績逆勢飄紅。8月30日，恒大地產(chǎn)更是交出了一份令市場驚嘆的靚麗中報，成為上半年首家收入突破200億元的公司。
??????? 截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)營業(yè)額創(chuàng)收203億元，相比去年同期的16.4億元，漲幅達到11倍，令人驚嘆。公司毛利達到49.5億元，相比去年同期漲了8倍；而公司的凈利潤由去年同期的5.2億元上升為25.0億元，同比上升380.8%；股東應(yīng)占利潤由去年同期的5.0億元上升為23.3億元，同比上升366.0%。
??????? 今年上半年，恒大地產(chǎn)的合約銷售額達到209.8億元，相比去年同期的102.39億元，同比上升104.9%；合約銷售面積由去年同期的215.9萬平方米，上升為333.9萬平方米，同比上升54.7%；在銷售均價方面，今年公司銷售均價相比去年同期提升了32.5%，達到6282元/平方米，而去年銷售均價為4743元/平方米。
??????? 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在已公布中期業(yè)績的萬科、保利、碧桂園、雅居樂、龍湖等地產(chǎn)公司中，其主營業(yè)務(wù)收入超過百億的企業(yè)不足十家，分別為萬科的167億元、中海地產(chǎn)的153億元，碧桂園的117億元，保利地產(chǎn)的112億元、龍湖的104億元，而恒大地產(chǎn)卻逆勢成為市場行業(yè)領(lǐng)跑者，收金達203億元。
??????? 經(jīng)過比較，記者注意到，萬科今年凈利潤達28億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保利的16.27億元，而恒大地產(chǎn)公司股東應(yīng)占利潤已達了23.2億元，直逼萬科。此外，受新政調(diào)控的影響，市場成交萎靡到歷史低谷。4月份之后，不少公司的業(yè)績更是下滑達30%之多，市場形勢風(fēng)聲鶴唳，談“政”色變，開發(fā)商、購房者處于膠著狀態(tài)。
??????? 但恒大地產(chǎn)5月率先應(yīng)變市場危機，全國打出“85折”的降價大旗，除了2月春節(jié)外，記者注意到恒大地產(chǎn)今年上半年每月銷售不論是同比，還是環(huán)比，均為大型上市房地產(chǎn)企業(yè)中唯一實現(xiàn)雙增長的開發(fā)商；而今年上半年的合約銷售面積超333萬平方米，也創(chuàng)下了已公布銷售業(yè)績公司中全國第一。
??????? 中報會現(xiàn)場，恒大地產(chǎn)主席許家印表示，恒大地產(chǎn)200多億元的營業(yè)額收入，在眾多開發(fā)商中名列前茅，反映出恒大強大的執(zhí)行力，實現(xiàn)跨越式的發(fā)展，此外主營業(yè)務(wù)利潤為公司核心的盈利能力，為股東帶來豐厚的回報。
??????? “在政策調(diào)控之下，很難想象上市不久的恒大今年上半年會有這么好的業(yè)績，趕超萬科?！币粯I(yè)內(nèi)資深地產(chǎn)人士如此表示。此外他認(rèn)為，這無疑與恒大前瞻的銷售策略和項目的快速開發(fā)策略有關(guān)。

絕不囤地
??????? 今年以來，中央多次出臺政策嚴(yán)厲控制房價快速上漲問題，從信貸金融政策到市場銷售，最終將高房價矛頭直接指向房價的源頭——土地監(jiān)管。從中央到地方政府，更是多次重拳出擊嚴(yán)控開發(fā)商囤地行為。
??????? 而近期，國土資源部更是聯(lián)合銀監(jiān)會嚴(yán)查開發(fā)商囤地行為，公布了一份全國高達2815宗閑置土地的名單，部分大型房企榜上有名。面臨仍未放松的政策調(diào)控，閑置黑名單更是將膠著的市場預(yù)期推向或?qū)⒖s緊的趨勢。
??????? 不少業(yè)內(nèi)人士指出，面臨復(fù)雜的、還未明朗化的經(jīng)濟環(huán)境以及政策，未來市場風(fēng)險難定，當(dāng)下不少地產(chǎn)公司收緊戰(zhàn)略，拿地方面更是放慢腳步或者停止。
??????? 而在土地市場甚為低調(diào)的恒大地產(chǎn)，盡管處于“緊張市”，并未少拿地，更是沒停止拿地的腳步?！艾F(xiàn)在市場處于低谷期，土地價格也到了一個低的峰值，正是拿地的好時機?！毕暮ｂx在此前的業(yè)績會上如是說。
??????? 就在該公司公布中期業(yè)績的前三天，27日，恒大地產(chǎn)以19億元的價格收購了佳兆業(yè)旗下位于廣州珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項目，占地面積為7106平方米，而現(xiàn)有可售面積9.2萬平方米；而在7月6日，恒大地產(chǎn)重金拿下山西太原項目，支付地價達9.15億元。
??????? 中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年恒大地產(chǎn)新購?fù)恋?6幅，新增土地建筑面積2221萬平方米，截至目前恒大地產(chǎn)的土地儲備總量達到7238萬平方米。
??????? 雖然擁有較高的土地儲備，但在多次的業(yè)績會上，夏海鈞均態(tài)度堅決地表示“恒大絕不囤地?！?br /> ??????? “盡管恒大有高達7238萬平方米的土地儲備，但是在建面積達到了2306萬平方米，占總土地儲備的32%，創(chuàng)下了全國在建面積最大的開發(fā)商?！敝袌髽I(yè)績會上，恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印如此表示，而且按目前很大的開工面積計算，目前的土地儲備也只能維持3到5年的開發(fā)需求。他表示，恒大拿地后就快速開發(fā)，截至6月30日的73個項目有67個已經(jīng)大規(guī)模開工建設(shè)，開工項目比例達92%；所有項目均嚴(yán)格按照土地合同在約定期內(nèi)開發(fā)完畢。
??????? 同時，他表示，恒大地產(chǎn)土地儲備，是為需而備，是企業(yè)正常發(fā)展而配備的生產(chǎn)資料。恒大的每個項目都是快速開發(fā)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售、低價銷售。
??????? “恒大上半年交樓均價5192元/平方米；每個項目一年四季都有樓可售，絕不惜售”。許家印說道。
??????? 一資深的房地產(chǎn)人士對記者表示，目前國家打擊開發(fā)商囤地，非常明顯就是遏制過快上漲的房價，從供應(yīng)量上解決房價問題。
??????? 該人士指出，所謂囤地，就是囤積居奇，通過囤積土地、等待土地增值來牟取暴利，一般來說，有四種情況，一是拿地不開發(fā)或一點一點慢慢開發(fā)；二是動工不建但偽造建設(shè)假象；三是拿了預(yù)售證不賣房；四是即便賣房也以很高的房價捂盤惜售。

快速開發(fā)直逼萬科
??????? 作為在港上市的“新生軍”，恒大今年來的表現(xiàn)可謂不俗，以快速開發(fā)的模式贏取市場的肯定。
??????? 高達203億元的收入，激增11倍，主營業(yè)務(wù)利潤激增12倍，毛利激增8倍……這是恒大地產(chǎn)上市后首份靚麗中報，多項指標(biāo)創(chuàng)下新高。而讓股東看重的更是恒大地產(chǎn)已達23億元的凈利潤，這比萬科28億元相差無幾。
??????? “目前不少開發(fā)商的新項目資金來源大部分是賣樓資金，其次才是銀行信貸以及市場融資方式，特別是目前市場不好的時候，快速開發(fā)就是非常適當(dāng)?shù)牟呗耘e措?！币蛔C券分析師表示，在今年的政策市下，快速開發(fā)的房企，業(yè)績一定優(yōu)于開發(fā)緩慢的企業(yè)。而在市場形勢不明朗的情況下，快速開發(fā)將會使公司資金得到及時回籠，現(xiàn)金流得到穩(wěn)定的保障。
??????? “通過標(biāo)準(zhǔn)化運營，實現(xiàn)從拿地到銷售6~8個月的快速開發(fā)模式?！焙愦笠粌?nèi)部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有在建項目67個，在建工程面積為2306萬平方米；其中在售項目41個，已取得預(yù)售證面積696萬平方米。
??????? “市場危機到來時，現(xiàn)金流最重要?！币坏禺a(chǎn)商人士曾對記者如是表示，現(xiàn)金為王就是市場的領(lǐng)導(dǎo)者。
??????? 截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有未使用的銀行授信額度252.4億元、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣，連同期末現(xiàn)金余額，擁有可動用資金495.2億元人民幣；而現(xiàn)金動用余額達211.9億港幣。
??????? “我們實際每月的現(xiàn)金余額都在150億元港幣以上?！焙愦蟮禺a(chǎn)高層對記者表示，現(xiàn)金流方面，公司一直堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，保持充足現(xiàn)金流。年初，公司計劃每月現(xiàn)金余額保持在100億元港幣左右。
??????? 而今年以來，恒大先后兩次成功發(fā)債，募集資金達13.5億美元。1月成功發(fā)債7.5億美元；2010年4月在新政出臺前，恒大地產(chǎn)再次成功發(fā)債6億美元。
??????? 據(jù)悉，盡管恒大擁有7000多萬平方米的土地儲備，但截至目前總地價款375.6億元，已付239.4億元，未付土地款累計為136.2億元。未付土地款按照協(xié)議2010年下半年需付65.4億元，2011年內(nèi)需付59.6億元，2012年內(nèi)需付約11.2億元。

做老百姓買得起的住宅
??????? “恒大的利潤主要來自于超前的發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利，恒大要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品住宅?！痹诒敬魏愦蟮禺a(chǎn)中報業(yè)績現(xiàn)場，很少露面的恒大地產(chǎn)主席許家印在業(yè)績會上強調(diào)，恒大“民生地產(chǎn)”的理念，是要讓利于民。
??????? 一直以來，恒大地產(chǎn)將其品牌定位在民生地產(chǎn)，若要讓利于民，這必然讓恒大需從成本源頭控制，而在眾多的成本中，土地成本占比較重。許加印認(rèn)為，恒大利潤主要是源頭土地成本的把握。據(jù)悉，恒大上半年交樓均價5192元/平方米，核心凈利潤率10%。
??????? 今年以來，在上半年取得優(yōu)異成績的地產(chǎn)公司中，其二三線城市的項目銷售額占比較重，諸如保利、萬科等公司其二三線城市為其總業(yè)績提供了有力的支撐。
??????? 恒大地產(chǎn)中報顯示，恒大二三線城市合約銷售占比達90%。進入的36個城市中，89%為省會級城市，且大部分集中在二三線及城鄉(xiāng)結(jié)合部城市。在這些城市中，恒大地產(chǎn)土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。
??????? 此外，標(biāo)準(zhǔn)化運營與集約化管理，降低了運營成本。據(jù)悉，今年上半年恒大地產(chǎn)的銷售及行政費用占營業(yè)額的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1個百分點。
??????? 許家印還表示，除了自身成本控制，還需要戰(zhàn)略合作伙伴包括供應(yīng)商、建筑商讓利也必不可少。由于統(tǒng)一的采購、配送，有的原材料采購價是市場價的2~3折，降低了材料成本；工程集中招標(biāo)，降低了建設(shè)成本；恒大目前精品戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴已增加至300多家。