“超越萬(wàn)科”的口號(hào)，在過(guò)去多年一直是地產(chǎn)圈的一面旗幟，讓眾多房企前赴后繼。

時(shí)間到了2016年，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇、集中度迅速提升，調(diào)控政策持續(xù)加碼，而深陷“股權(quán)之爭(zhēng)”一年多的萬(wàn)科，在9月底，已然跌下“全球第一房企”的寶座。取而代之的是小自己12歲的恒大。

對(duì)比之下不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是銷(xiāo)售額、總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、現(xiàn)金余額等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，還是發(fā)展速度、增長(zhǎng)預(yù)期，恒大都在全面碾壓萬(wàn)科。

恒大問(wèn)鼎全球第一房企

2016年10月10日，中國(guó)恒大（HK.3333）發(fā)布的9月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，前三季度累計(jì)銷(xiāo)售額2805.8億元，較去年全年增長(zhǎng)39%，并有望實(shí)現(xiàn)全年100%的漲幅。其中9月份的銷(xiāo)售額為475.2億元，較去年同期增幅達(dá)323.6%，是連續(xù)第三個(gè)月的行業(yè)第一。而恒大連續(xù)三個(gè)月突破400億元的單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，相當(dāng)于部分大房企的全年銷(xiāo)售額，可以排入2015年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售排行榜第17位。

銷(xiāo)售面積方面，2016年1~9月份恒大累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)3457.7萬(wàn)平方米，9月份完成量為515.8萬(wàn)平方米。

從這兩個(gè)累計(jì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的對(duì)比來(lái)看，萬(wàn)科分別落后恒大177億元和1465.6萬(wàn)平方米。此外，克而瑞發(fā)布的2016年1-9月權(quán)益銷(xiāo)售榜還顯示，恒大累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額已達(dá)2668.1億，持續(xù)位列全國(guó)第一，較第二名萬(wàn)科高774.4億。

具體從單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，恒大在2016年第三季度連續(xù)三月高于萬(wàn)科，領(lǐng)先幅度分別達(dá)57%、141%和87%。9月份的銷(xiāo)售面積則超出后者302.4萬(wàn)平方米。

這意味著恒大已取代萬(wàn)科，成為了新的全球房企老大。

事實(shí)上，恒大和萬(wàn)科的銷(xiāo)售額從500億元跨入千億級(jí)房企大門(mén)均用了3年時(shí)間，但達(dá)到千億規(guī)模之后，前者的增速明顯更高，從1000億元增至2000億元僅用了兩年，萬(wàn)科用時(shí)多了一倍。

而在多家房企創(chuàng)下歷史最好成績(jī)的2016年上半年，對(duì)比恒大和萬(wàn)科兩大巨頭的半年報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，恒大中期總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、現(xiàn)金余額等各項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬(wàn)科高2876億元、127億元、25億元和1401億元。

全球地產(chǎn)新“一哥”是怎樣煉成的？

成立于1996年的恒大，自2009年上市之后就表現(xiàn)出了迅猛的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

與雄踞全球第一房企位置多年的萬(wàn)科相比，恒大2009年銷(xiāo)售額303億元，而同時(shí)期的萬(wàn)科634億銷(xiāo)售規(guī)模是恒大的2倍多。此后幾年，盡管雙方差距在不斷縮小，但近三年的銷(xiāo)售金額仍相差70%、62%、30%。而在樓市火爆的2016年，恒大僅用9個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了反超。

實(shí)際上，恒大全面超越萬(wàn)科，在2016年前8個(gè)月的銷(xiāo)售中就已露出明顯的跡象——恒大在銷(xiāo)售金額方面與萬(wàn)科僅差距1.88%，為44.6億元；而從銷(xiāo)售面積方面比較，恒大比萬(wàn)科多出1163.2萬(wàn)平方米，是后者的1.65倍。

而在分析人士看來(lái)，恒大此次成為全球地產(chǎn)新的“一哥”絕非偶然。

“這與恒大項(xiàng)目的城市分布、拿地策略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)模式等等都有關(guān)系?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《瞭望東方周刊》。

首先，恒大擁有充足的土地資源與資金儲(chǔ)備，這還將推動(dòng)其未來(lái)實(shí)現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)。從中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，截止2016年上半年恒大已進(jìn)入全國(guó)175個(gè)城市，項(xiàng)目總數(shù)454個(gè)，是布局最廣的房企，其中一二線占比73%；其手握現(xiàn)金余額達(dá)2120億，連同未使用銀行授信額度1260.1億元，可動(dòng)用資金合計(jì)3380.1億元。

其次，財(cái)經(jīng)觀察家秦朔則分析認(rèn)為，“恒大模式”的典型特點(diǎn)是建設(shè)大眾化精品住宅，并通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)整，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)，這使得其能夠在樓市分化加劇、多地調(diào)控升級(jí)的市場(chǎng)、政策環(huán)境下，依然保持銷(xiāo)售的旺盛。在恒大產(chǎn)品線中，中端及中高端產(chǎn)品占比85%，高端及旅游度假產(chǎn)品占比15%，更是全國(guó)唯一推出全精裝交樓及無(wú)理由退房舉措的房企，定位剛性需求，因此市場(chǎng)巨大。

另外，讓其他房企難以望其項(xiàng)背的是，恒大多年來(lái)形成的標(biāo)準(zhǔn)化打法?！霸谫I(mǎi)地、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷(xiāo)售等多環(huán)節(jié)嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理，再加上強(qiáng)大的執(zhí)行力，確保項(xiàng)目拿地后4-6個(gè)月即可開(kāi)盤(pán)，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)介紹說(shuō)。

恒大今天的成功，與其董事長(zhǎng)許家印的企業(yè)經(jīng)營(yíng)哲學(xué)緊密相關(guān)。1996進(jìn)軍房地產(chǎn)的許家印，首個(gè)項(xiàng)目便采用短平快的銷(xiāo)售策略，并因此迅速打開(kāi)市場(chǎng)。此后，其多次把握住市場(chǎng)風(fēng)向，帶領(lǐng)恒大接連拓展全國(guó)、香港上市、多元發(fā)展，成為行業(yè)龍頭。

作為松下幸之助“自來(lái)水哲學(xué)”的信徒，許家印信奉“以優(yōu)良的品質(zhì)，用消費(fèi)者能購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，把商品像自來(lái)水一樣源源不斷地為顧客提供出來(lái)”，由此延伸出的基本經(jīng)營(yíng)方針是：質(zhì)量必須優(yōu)先，價(jià)格必須低廉，服務(wù)必須周到。這種“民生地產(chǎn)”是恒大的基本理念，也被認(rèn)為是其取勝的“法寶”。

恒大還將更大

每三年制定一個(gè)“三年計(jì)劃”，這是恒大實(shí)施前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略的習(xí)慣做法。2016年10月3日，其發(fā)布公告稱，2017~2019年其銷(xiāo)售額將達(dá)到4500億元、5000億元、5500億元，營(yíng)業(yè)額將達(dá)到2800億元、3480億元、3800億元，凈利潤(rùn)將達(dá)到243億元、308億元、337億元。

秦朔發(fā)文評(píng)論稱，這是屬于一個(gè)相對(duì)理性，甚至可以說(shuō)“保守”的測(cè)算。他在文章中分析認(rèn)為，如果恒大進(jìn)一步發(fā)力，就會(huì)大幅超預(yù)期發(fā)展。多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)超過(guò)萬(wàn)科的恒大已成為中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)的主角，后者估計(jì)會(huì)很難再反超。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也在近日發(fā)文點(diǎn)評(píng)稱，恒大上述2017年~2019年的銷(xiāo)售額、營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)目標(biāo)，有較高的概率能夠超額實(shí)現(xiàn)?！捌渑c深深房重組回歸A股，估值可達(dá)2200億元。恒大已成為當(dāng)下中國(guó)商業(yè)世界的贏家，能打敗他的只有他自己?！?/p>

當(dāng)然，恒大的成功不僅體現(xiàn)在其自身的速度和規(guī)模，更大的意義在于其為行業(yè)的供給側(cè)改革提供了很好的借鑒意義。

供給側(cè)改革就是通過(guò)不斷改革、完善供給端，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)出質(zhì)量好、價(jià)格實(shí)惠的民生產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)真實(shí)需求，恒大的產(chǎn)品定位貼近民生，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品，與供給側(cè)改革的思路高度契合。