過(guò)去幾年，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)顯著的市場(chǎng)環(huán)境之下，每一家希冀在行業(yè)中占據(jù)一席之地的企業(yè)，都在極力追求規(guī)模擴(kuò)張，中國(guó)恒大（03333.HK）亦不例外。

該集團(tuán)于3月28日披露2016年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1.35萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)78.4%，位居行業(yè)首位；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2114.4億、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)約208.1億，均錄得大幅增長(zhǎng)。此外，該公司也憑借3734億的合同銷售金額，成為國(guó)內(nèi)排名第一的房企，并解決就業(yè)170多萬(wàn)人，納稅334億。

今年年初，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在公司內(nèi)部會(huì)議上提出，企業(yè)戰(zhàn)略將從“規(guī)模”增長(zhǎng)逐步轉(zhuǎn)向“規(guī)模+效益”的雙增長(zhǎng)。

這雖在一定程度上奠定了其“適當(dāng)控速”的未來(lái)基調(diào)，但據(jù)恒大對(duì)外披露的2017年4500億的銷售目標(biāo)，仍是截至目前行業(yè)內(nèi)最高的一家。

快與穩(wěn)的平衡

2016年，恒大銷售頗為凌厲。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億，同比增85.4%，完成3000億年度目標(biāo)的124.5%；合約銷售面積4469萬(wàn)平，同比增75.2%。無(wú)論銷售金額還是銷售面積，該公司均在這一年奪得行業(yè)第一，將萬(wàn)科拉下寶座。

回看過(guò)去幾年，恒大一直踩足油門在高速車道上一路狂奔：2014年銷售1315億，同比增31%；2015年銷售2013億，同比增53%；2016年同比增長(zhǎng)更是超過(guò)80%。自2009年上市至2016年，8年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)43.2%。

強(qiáng)勁的銷售增速，使得公司規(guī)模在短期內(nèi)大幅提升。截至2016年末，恒大總資產(chǎn)達(dá)約1.35萬(wàn)億，繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。2009年上市至今，恒大總資產(chǎn)從631億大幅增長(zhǎng)至約1.35萬(wàn)億，增長(zhǎng)逾20倍。

此外，恒大營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)水平也實(shí)現(xiàn)大幅提升。2014至2016年，恒大營(yíng)業(yè)額從1114億增至約2100億；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)從120.4億增至約208.1億。尤其2016年，該公司核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度高達(dá)89.2%，創(chuàng)上市以來(lái)最高紀(jì)錄。

在外人看來(lái)，恒大的這一“高速”戰(zhàn)略頗具風(fēng)險(xiǎn)，假如沒(méi)有良好的市場(chǎng)環(huán)境與之匹配，公司極容易陷入運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從這個(gè)角度來(lái)看，恒大頗具戰(zhàn)略眼光，尤其當(dāng)該集團(tuán)在2015年行業(yè)前景不甚清晰的背景下啟動(dòng)新一輪擴(kuò)張并大肆并購(gòu)項(xiàng)目之后，國(guó)內(nèi)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“奇跡般復(fù)活”并快速繁榮，在一定程度上成就了該集團(tuán)在2016年奪得的銷售冠軍。

對(duì)于外界關(guān)于“風(fēng)險(xiǎn)”的質(zhì)疑，恒大這輛列車以固有的“現(xiàn)金為王”運(yùn)營(yíng)策略，確保了在高速行駛中安全運(yùn)轉(zhuǎn)，公司成立至今未曾發(fā)生過(guò)一筆債務(wù)違約。

數(shù)據(jù)顯示，恒大截至2016年底的凈借貸比率為119.8%，但公司始終保持高現(xiàn)金儲(chǔ)備，截至期末的現(xiàn)金余額為3043.3億，相當(dāng)于總資產(chǎn)的23%。2014年-2015年，恒大現(xiàn)金余額也高達(dá)595億元、1640.2億，位居行業(yè)首位，確保了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

年銷售或達(dá)5000億

經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上，恒大自創(chuàng)立以來(lái)一直采取“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，項(xiàng)目拿地后4-6個(gè)月即可開盤。

2016年，恒大在土地市場(chǎng)上仍舊活躍，全年新增項(xiàng)目約213個(gè)。截至2016年底，該公司合計(jì)進(jìn)入全國(guó)209個(gè)城市，項(xiàng)目總數(shù)582個(gè)，在建項(xiàng)目489個(gè)，在建面積8037萬(wàn)平米；新開盤項(xiàng)目116個(gè)，在售項(xiàng)目473個(gè)。

花旗銀行近期發(fā)布研究報(bào)告指出，恒大截止2016年中期土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)總銷售貨值高達(dá)1.5萬(wàn)億，考慮到如今土地儲(chǔ)備更高，預(yù)計(jì)其2017年銷售額仍將保持全國(guó)第一。

該公司也透露，今年銷售目標(biāo)為4500億，為行業(yè)最高水平。但熟知恒大的業(yè)內(nèi)人士知道，該公司對(duì)外公布的目標(biāo)相對(duì)保守，且最終達(dá)成往往超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。參照該公司43.6%的復(fù)合增長(zhǎng)率，其2017年合同銷售額極有可能突破5000億大關(guān)。

行業(yè)巨頭之爭(zhēng)

透過(guò)全行業(yè)的視覺來(lái)看，恒大的“高速”戰(zhàn)略似有某種必然。因?yàn)檫^(guò)去幾年時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)一線陣營(yíng)中，絕大部分企業(yè)將規(guī)模增長(zhǎng)放到空前的戰(zhàn)略高地。

事實(shí)上，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“白銀時(shí)代”后，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。房地產(chǎn)企業(yè)已然形成共識(shí)：只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯才可以進(jìn)一步降低自己的拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發(fā)展前景和資源。

中房協(xié)最新報(bào)告顯示，2016年，全國(guó)500強(qiáng)房企銷售金額創(chuàng)下6.3萬(wàn)億元?dú)v史新高，其中十強(qiáng)房企銷售總金額約占35%，行業(yè)資源加速向領(lǐng)先企業(yè)聚集。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國(guó)商品房銷售額超11.7萬(wàn)億。而恒大、萬(wàn)科、碧桂園作為前三甲企業(yè)，市場(chǎng)份額接近10%。按恒大3733.7億銷售額計(jì)算，其占有率約為3%，離國(guó)外成熟市場(chǎng)行業(yè)第一企業(yè)約10-15%的市場(chǎng)份額仍有較大差距。

分析認(rèn)為，目前我國(guó)大型房企的市場(chǎng)占有率仍處于較低水平，隨著未來(lái)市場(chǎng)集中度不斷增加，有望通過(guò)兼并重組獲取更多行業(yè)資源，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、大者愈大。

易居中國(guó)CEO丁祖昱此前預(yù)計(jì)，市場(chǎng)上很快會(huì)出現(xiàn)年銷售過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)，而且時(shí)間不會(huì)太久?！斑^(guò)去一年開發(fā)商的平均增長(zhǎng)率為30%，TOP50的開發(fā)商增速都非?？?。房企拿地?zé)崆楦邼q，大家千萬(wàn)別停下腳步，停下就會(huì)被人超越?！?/p>

可以預(yù)計(jì)，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是大象與大象之間的游戲，這場(chǎng)速度和規(guī)模的角逐并未停止。因此，誰(shuí)能在快與穩(wěn)之間尋求最佳平衡，誰(shuí)才有可能站上最終的領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)。