7月25日，恒大發(fā)布盈喜公告，公司上半年未經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)達(dá)2016年同期的3倍左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠桿的措施下，負(fù)債率將大幅降低近一半。

在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化、行業(yè)融資渠道收緊的背景下，恒大在實(shí)現(xiàn)盈利大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，負(fù)債率大幅下降，兩大關(guān)鍵指標(biāo)“一增一降”，背后有哪些深層次原因？

記者了解到，恒大去年上半年凈利潤(rùn)為71.27億，據(jù)此估算其今年上半年稅后凈利潤(rùn)可達(dá)214億左右。由于下半年房企結(jié)算利潤(rùn)一般較上半年高，預(yù)計(jì)恒大全年凈利潤(rùn)將達(dá)500億左右。

毫無疑問，這一利潤(rùn)水平已創(chuàng)下行業(yè)最高紀(jì)錄，增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。一直以來，銷售高增長(zhǎng)已成為恒大的顯著標(biāo)簽，恒大在公告中也指出，本期凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)主要源于交樓面積大幅增加等因素。

數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大銷售面積4469萬平方米，同比大幅增長(zhǎng)75.2%，銷售金額3734億，同比增長(zhǎng)85%。方正證券首席分析師發(fā)布研報(bào)則進(jìn)一步指出，恒大是行業(yè)集中度快速提升的最大受益者，在銷售領(lǐng)跑的同時(shí)，前六月權(quán)益銷售2292億也是行業(yè)第一。恒大銷售大幅增加，帶動(dòng)2017年上半年交樓面積大幅增長(zhǎng)，因此利潤(rùn)大漲。

但該分析師還表示，恒大今年上半年凈利潤(rùn)增至去年同期3倍左右，還有其他不可忽視的因素。比如恒大在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、銷售等環(huán)節(jié)，全力打造環(huán)節(jié)精品。按要求，施工單位必須為全國(guó)前十強(qiáng)，所用材料均為國(guó)內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并通過配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。

此外，許家印在年初講話曾提出“規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，增加效益”的戰(zhàn)略，并表示凈利潤(rùn)率將以每年2-3%的增速提升，今年將達(dá)到9-10%。為此，恒大多措并舉，提升服務(wù)效益以及降低營(yíng)銷、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用等，進(jìn)一步降低了成本，帶動(dòng)凈利潤(rùn)顯著提升。

以降低財(cái)務(wù)費(fèi)用為例，近年恒大積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，2016年融資成本從2015年的8.42%進(jìn)一步降低為7.78%。今年6月，公司合計(jì)發(fā)行了66億元的美元債和要約交換債券，利率最低至6.25%，較此前大幅降低，利息成本的下降也推動(dòng)了公司盈利能力上升。

對(duì)投資者而言，公告中提及的股東應(yīng)分配利潤(rùn)大幅上升更引人關(guān)注?；ㄆ煦y行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)預(yù)測(cè)，“按最新收盤價(jià)（17.7港元）計(jì)算，恒大分紅回報(bào)率將達(dá)到11%左右”。據(jù)此，假設(shè)股價(jià)為20港元，分紅回報(bào)率約10%；假設(shè)股價(jià)為25港元，分紅回報(bào)率約8%。

更值得注意的是，在凈利潤(rùn)大幅上漲的同時(shí)，恒大通過做“加減法”的方式，推動(dòng)另一大關(guān)鍵指標(biāo)負(fù)債率迅速下降。摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國(guó)際大行均預(yù)測(cè)，恒大負(fù)債率有望下降一半左右。

“加法”方面，恒大成功引入了700 億戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、華信等實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。加上利潤(rùn)的大幅上漲，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的大幅增厚。

在“減法”方面，今年年初恒大明確提出今年將償還70%的永續(xù)債。截止到2017年6月30日，恒大已經(jīng)100%贖回了1129億元的永續(xù)債，表明其降低杠桿的決心和企業(yè)實(shí)力。

“兩大關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)顯著變化，顯示恒大向‘規(guī)模+效益’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型收效顯著，也說明其增長(zhǎng)質(zhì)量進(jìn)一步提升?！?上述業(yè)內(nèi)人士表示。