在房地產(chǎn)市場緊縮壓力越來越大的情況下，自去年起就堅(jiān)持二三線城市戰(zhàn)略的恒大地產(chǎn)（03333.HK）成功提前完成年初宣布的銷售目標(biāo)。

恒大地產(chǎn)14日在港宣布，截至2011年10月底集團(tuán)累計(jì)合約銷售額778.7億元，較2010年1月～10月累計(jì)的411.6億元，同比增長89.2%；累計(jì)合約銷售面積1185.6萬平方米，較2010年1月～10月累計(jì)的659萬平方米，同比增長79.9%；累計(jì)合約銷售均價6568元/平方米，較2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增長5.2%。

在銷售氣氛較往年相對肅殺的10月份，恒大也維持了不錯的銷售增勢。恒大地產(chǎn)10月份單月實(shí)現(xiàn)合約銷售額86.1億元，同比2010年同期的55.6億元，增長54.9%；合約銷售面積139.8萬平方米，同比2010年同期的89.2萬平方米，增長56.7%。

提前完成全年目標(biāo)

恒大昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)約銷售額86.1億元，同比2010年同期的55.6億元，增長54.9%；合約銷售面積139.8萬平方米，同比2010年同期的89.2萬平方米，增長56.7%。同時，恒大10月新開盤17個項(xiàng)目，在售項(xiàng)目總計(jì)達(dá)121個，分布于中國73個城市。

在這一業(yè)績的支持下，2011年1～10月恒大地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額778.7億元，較2010年1月～10月累計(jì)的411.6億元，同比增長89.2%；累計(jì)合約銷售面積1185.6萬平方米，較2010年1月～10月累計(jì)的659萬平方米，同比增長79.9%；累計(jì)合約銷售均價6568元/平方米，較2010年1月～10月的6246元/平方米，同比增長5.2%。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞昨日表示，按照目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的778.7億累計(jì)銷售額，公司已經(jīng)提前2個月大幅超越全年700億元的銷售計(jì)劃，累計(jì)已完成全年銷售計(jì)劃的111.2%。

夏海鈞表示，這一業(yè)績的取得主要靠靈活的銷售策略?！拔覀儓?jiān)持隨行就市的市場策略，確保在低迷的市場環(huán)境下取得優(yōu)異的銷售業(yè)績。實(shí)際上從7月份開始公司的銷售均價在有所調(diào)整，主要是我們堅(jiān)持的隨行就市的策略，有效清理了在售的積壓的尾盤，使目前的銷售存量保持良性的增長，這就是2011年1月～10月的銷售情況?！毕暮ｂx昨日稱。

恒大地產(chǎn)董事局主席許家印亦對公司目前取得銷售業(yè)績感到滿意。許家印在昨日發(fā)布會上稱，由于恒大全國項(xiàng)目布局分散，因而對各個層面市場變化更加敏感，這亦有助于公司快速調(diào)整銷售策略?！皩?shí)際上7月中上旬發(fā)布6月份業(yè)績的時候，我記得當(dāng)時講得很清楚，我們7月份開始會有優(yōu)惠的措施。這就意味著下半年房價往下走的趨勢會多一點(diǎn)。實(shí)際上我們對整個市場是更加敏感，因?yàn)槲覀儾季秩珖?00多個城市，對市場風(fēng)吹草動的一點(diǎn)反應(yīng)都是清楚的，對大的走勢和判斷相對來說也是比較準(zhǔn)的?！痹S家印稱。

策略的靈活確保了銷售的持續(xù)增長。恒大地產(chǎn)人士表示，恒大今年前10個月的銷售額、銷售面積、銷售額同比增速均位列全國第一。許家印表示，在實(shí)現(xiàn)今年銷售目標(biāo)之后，未來恒大將進(jìn)入穩(wěn)定增長期，明年恒大的相關(guān)銷售指標(biāo)亦將在今年的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步?！熬唧w是多少，現(xiàn)在公司還沒有研究，但是不會低于今年的目標(biāo)?！痹S家印稱。

未來策略將更靈活

在成功完成全年銷售目標(biāo)之后，恒大未來的經(jīng)營策略將更為靈活。

業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在回答記者提問時表示，恒大的未來策略基于三個因素：第一，恒大已提前兩個月超額完成全年700億的銷售目標(biāo)，完成率達(dá)到111.2%；第二，公司的現(xiàn)金流比較充足；第三，7月份開始恒大在價格上有一定折讓和優(yōu)惠。在10月份，扣除一個高端項(xiàng)目的影響，銷售均價在5802元/平方米?；谝陨先c(diǎn)，恒大管理層將綜合考慮，針對今年剩下的兩個月進(jìn)行科學(xué)合理正確的決策。

恒大地產(chǎn)表示，在目前市況下未來對土地儲備的增加會給予謹(jǐn)慎考慮，年內(nèi)不會再購買新的土地。許家印昨日稱，公司此前已經(jīng)宣布下半年將不再購買新的土地，這一原則將一直堅(jiān)持下去。“前兩個會已經(jīng)宣布了，今年下半年不購買新的土地，但以前跟蹤一、二年的項(xiàng)目也會購買，這是正常的，不會像以前一下買十幾塊、二十幾塊地。今年下半年已經(jīng)宣布了，這是原則性，不會隨便改變的。住宅地產(chǎn)不買了，商業(yè)地產(chǎn)更不買了。”他昨日在香港表示。

面對房價的回調(diào)壓力，恒大亦表示將堅(jiān)持自己隨行就市的定價策略。夏海鈞稱，今年年內(nèi)剩余時間定價將考慮三方面因素，第一考慮完成全年的目標(biāo)，第二考慮手上有大量的現(xiàn)金流，第三公司不購買土地。因此公司的定價要有合理的價格，我們的價格還是隨行就市，讓中國老百姓都買得起的價格，這是主要的原則。

對于未來內(nèi)地市場的房價走勢，恒大地產(chǎn)高層也給出了自己的判斷。許家印昨日表示，最近兩個月受到調(diào)控影響樓市整體價格往下走的趨勢更加明顯，但至于說價格往下走到多少，這是很難判斷的?！拔艺J(rèn)為中國的宏觀政策和宏觀經(jīng)濟(jì)稍微松動一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)，同樣房價和成交量下跌的趨勢相對來說也會減緩一些，這是大的方向，可以作為判斷的依據(jù)。”許家印稱。

成本管理優(yōu)勢明顯

許家印稱，未來恒大在成本管理上的優(yōu)勢將有助于集團(tuán)整體經(jīng)營的穩(wěn)定。“我們的合作伙伴都是戰(zhàn)略合作伙伴，合同不是每年一簽的，通常是一簽三年。價格波動超過5%的時候，大家會協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。如果市場漲價超過5%的話，我們就跟合作伙伴協(xié)商往上調(diào)整，調(diào)整多少由雙方協(xié)商。如果材料往下走，超過5%也要進(jìn)行協(xié)商。但是，每年還有一次招標(biāo)的會議，盡管是戰(zhàn)略合作伙伴，每年也要進(jìn)行招標(biāo)，因?yàn)槲覀兊牧吭谠黾?。材料商一般?%到10%的淘汰率，這是一個競爭，對公司來說，也是夠取得更好的服務(wù)和性價比的機(jī)會?！?/p>

許家印預(yù)計(jì)，未來恒大供應(yīng)商的供應(yīng)價格仍然會比較低?！耙?yàn)槲覀兊男枨罅勘容^大。市場上漲和下降的空間都不是很大，但是會有所變化。今年材料商變動的情況是這樣的，20%是沒有變化的，50%是往下降的。這么大的量以及材料供應(yīng)計(jì)劃管理的嚴(yán)密性和完善性，材料單下了以后，都是非常準(zhǔn)的。材料商供貨過程也是非常簡單和省心，收款及時，保證了整個材料供應(yīng)的穩(wěn)定性和價格的優(yōu)惠?！?/p>

恒大地產(chǎn)人士強(qiáng)調(diào)，恒大的管理模式確保了產(chǎn)品成本低，這一優(yōu)勢將在未來延續(xù)下去?！昂愦笠恢倍际浅斑M(jìn)入升值潛力大的城市及板塊，土地成本控制嚴(yán)格，降低源頭的土地成本；其次，通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營與集約化管理，降低了材料、運(yùn)營、開發(fā)等各個流程的成本；最后、通過規(guī)模效應(yīng)確保銷售順利進(jìn)行?！痹撊耸勘硎?。

在這一基礎(chǔ)上，恒大地產(chǎn)并不最求最大的利潤空間，而更多通過薄利多銷推動資金滾動。2011年1月～10月，恒大銷售均價6568元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國房產(chǎn)均價約5000元/平方米，“這個價格不僅受到客戶歡迎，也讓我們的資金能夠更快運(yùn)轉(zhuǎn)起來，在市場面臨壓力的情況下立于不敗之地。”

對于這一策略，恒大董事局主席許家印在各類場合多次提到：“恒大的利潤主要來自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強(qiáng)的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利。恒大要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品民生住宅。”