在房產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈的大背景下，已經(jīng)很難找到一家像恒大地產(chǎn)（3333.HK）那樣無(wú)論市場(chǎng)如何波動(dòng)，投資者都對(duì)其始終保持關(guān)注熱度的地產(chǎn)上市公司。

剛剛成為“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜?中資港股TOP10”榜眼的恒大，一直以來(lái)，都是國(guó)際資本市場(chǎng)積極關(guān)注的對(duì)象，特別是去年11月在港交所上市以來(lái)表現(xiàn)尤為突出，雖然市場(chǎng)遭受了多輪調(diào)控的影響，銷(xiāo)售規(guī)模和公司業(yè)績(jī)卻逆勢(shì)取得大幅增長(zhǎng)，甚至創(chuàng)下2010年上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)10倍的增長(zhǎng)傳奇。

投行唱好

日前，高盛發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)樓市調(diào)控后，置業(yè)者的購(gòu)房意愿越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表越來(lái)越薄弱，可能會(huì)對(duì)售價(jià)造成影響。但在市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，依然看好那些快速擴(kuò)展到中國(guó)中西部地區(qū)、能夠以產(chǎn)品質(zhì)量來(lái)提升產(chǎn)品魅力的企業(yè)。這些上市的開(kāi)發(fā)商只要有著良好的資產(chǎn)負(fù)債表、充裕的資金和有力的執(zhí)行力，就會(huì)在未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)立于不敗之地。

高盛報(bào)告指出，基于恒大在中西部的密集布局、具備超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，以及專(zhuān)注資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的高效執(zhí)行力，將鞏固其作為行業(yè)領(lǐng)袖的地位，并借助規(guī)模效益進(jìn)一步提升公司的中期盈利表現(xiàn)，預(yù)計(jì)恒大的合約銷(xiāo)售額將超越同行。高盛重申在房地產(chǎn)股中給予恒大買(mǎi)入級(jí)別的首選地位，目標(biāo)價(jià)5.08港元。

而花旗發(fā)表的研究報(bào)告則認(rèn)為，恒大是內(nèi)房股中首選股之一，目標(biāo)價(jià)5.13港元，以反映預(yù)期2011年每股資產(chǎn)凈值7.33港元折讓30%，較現(xiàn)價(jià)大幅溢價(jià)67%?；ㄆ熘赋?，恒大為內(nèi)地最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擁有內(nèi)地最多以及最廣泛的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)土儲(chǔ)約7200萬(wàn)平方米，同時(shí)平均每平方米成本只有519元人民幣，相當(dāng)于平均售價(jià)的8.3%；同時(shí)該公司為2009年至2010年內(nèi)地排名前五的銷(xiāo)售商。

花旗稱(chēng)，恒大是行業(yè)中最高核心盈利的公司；與中國(guó)海外、華潤(rùn)置地以及萬(wàn)科比較，恒大財(cái)政穩(wěn)健，加上現(xiàn)價(jià)相當(dāng)于2011年每股資產(chǎn)凈值7.33元折讓61%，較同業(yè)平均28%至31%仍有一段差距，故看好公司前景，并認(rèn)為是內(nèi)房股中首選之一。同時(shí)預(yù)計(jì)，恒大2010年及2011年純利為50.69億元及72.91億元，每股盈利0.338元及0.486元；預(yù)計(jì)股本回報(bào)率分別為34.3%及37.6%。

持相同意見(jiàn)的還有德意志銀行、中銀、美林等國(guó)際投行，美林看好恒大在銷(xiāo)售方面的強(qiáng)勁表現(xiàn)，給出股票目標(biāo)價(jià)4.6港元。

逆市上揚(yáng)

恒大在港上市后股價(jià)一直表現(xiàn)進(jìn)取。去年上市之初，眾多內(nèi)房股招股反應(yīng)均不盡如人意，恒大卻一枝獨(dú)秀。憑借企業(yè)豐富的開(kāi)發(fā)實(shí)力，以及雄厚的土地儲(chǔ)備，恒大在香港一現(xiàn)身，便受到了投資者追捧。公開(kāi)資料顯示，目前恒大股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國(guó)銀行、英國(guó)保誠(chéng)等39家全球戰(zhàn)略股東。

在眾多投資者的一致看好及公司良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)推動(dòng)下，恒大股價(jià)逆市上揚(yáng)，10月12日，恒大逆勢(shì)上揚(yáng)13.33%至3.23港元，上漲幅度高居港市第八位，地產(chǎn)類(lèi)港股第一位。恒大股票成交2.43億股,成交量同居港市第八位。同日，恒生指數(shù)下跌85.61點(diǎn)至23121.7點(diǎn)，跌幅為0.37%;地產(chǎn)類(lèi)股票下跌409.90點(diǎn)至31745.76點(diǎn)，跌幅為1.27%。

10月14日，恒大地產(chǎn)一度摸高至3.54港元，此后幾日，因沖高稍作回調(diào)，但仍然保持在良好的上升通道之中，恒大股價(jià)仍有較大上升空間，一路走強(qiáng)已是大勢(shì)所趨。

國(guó)浩資本認(rèn)為，恒大此輪逆市上升緣于房地產(chǎn)銷(xiāo)售強(qiáng)勁，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，并且估值吸引。在香港上市的中資地產(chǎn)股中，恒大是銷(xiāo)售面積最大的住宅開(kāi)發(fā)商。恒大半年報(bào)顯示，恒大今年上半年銷(xiāo)售了333.9萬(wàn)平方米的物業(yè)。

2010年上半年，恒大住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格接近每平方米6300元人民幣，而十大內(nèi)房股平均銷(xiāo)售價(jià)格約為每平方米10000元。2010年上半年公司毛利率24%，行業(yè)平均35%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，恒大定位于二、三線城市的住宅市場(chǎng)，受政府緊縮政策的影響較小。盡管最近中國(guó)政府推出的緊縮政策可能沖擊第四季度的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，國(guó)浩資本認(rèn)為，恒大2010年能實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額450億元人民幣，按年增長(zhǎng)50%，而行業(yè)平均按年增長(zhǎng)只有25%。

有分析認(rèn)為，恒大地產(chǎn)上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，讓同行在未來(lái)幾乎很難再超越。

價(jià)值之源

如果說(shuō)恒大的股票是讓投資者財(cái)富增長(zhǎng)的重要憑據(jù)，那么，恒大模式則是讓恒大股票保值增值的根本保障。的確，先進(jìn)的公司模式創(chuàng)造的價(jià)值是不可限量的，這在恒大表現(xiàn)得尤為突出。

“恒大超常規(guī)、跨越式的發(fā)展得益于我們超前的戰(zhàn)略思維，集約化的中央管理和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，得益于我們快速開(kāi)發(fā)、絕不囤地、讓利于民、精品地產(chǎn)的理念?！?0月23日，恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞在重慶恒大酒店開(kāi)業(yè)盛典上一語(yǔ)道出了恒大近年來(lái)超常規(guī)、跨越式發(fā)展的關(guān)鍵所在。

在戰(zhàn)略上，恒大自2004年開(kāi)始，就布局二、三線城市，尤其是布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域，并在日后的跨越發(fā)展中逐漸顯現(xiàn)出戰(zhàn)略的前瞻性。截至2010年上半年，恒大擁有73個(gè)項(xiàng)目，分布于36個(gè)主要城市，其中89%為省會(huì)級(jí)城市，為進(jìn)入省會(huì)城市數(shù)量最多的開(kāi)發(fā)商。

而集約化的中央管理則是恒大董事局主席許家印教授根據(jù)多年豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，吸收借鑒現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中摸索出的一套屬于恒大自己的企業(yè)管理模式。

這種模式是建立在恒大集約化、緊密化管理方式基礎(chǔ)之上，適應(yīng)了恒大“打造精品”經(jīng)營(yíng)模式、“品質(zhì)制勝”的品牌戰(zhàn)略持續(xù)穩(wěn)健快速發(fā)展的需要，被認(rèn)為是恒大能讓全國(guó)15000名員工保持強(qiáng)大執(zhí)行力的重要手段。它的重點(diǎn)就是強(qiáng)化整個(gè)集團(tuán)公司對(duì)各地公司的垂直化管理，包括人力資源、資金財(cái)務(wù)、工程建設(shè)、成本控制、合同履約、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)重要環(huán)節(jié)。

據(jù)了解，恒大集團(tuán)總部上千人不做具體業(yè)務(wù)，就是做管理，對(duì)各分公司的垂直化管理，所有的招標(biāo)采購(gòu)權(quán)都集中在總部。在公司的擴(kuò)張中，這套模式既保證了總部權(quán)威，增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力，又保證了標(biāo)準(zhǔn)化“復(fù)制”效率，讓項(xiàng)目半年內(nèi)完成從拿地到開(kāi)盤(pán)的快速開(kāi)發(fā)得以實(shí)現(xiàn)。許家印曾在私下場(chǎng)合說(shuō)：“萬(wàn)科是民主的，碧桂園是集權(quán)的，而恒大介于兩者之間。”許家印是恒大地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)龐然大物的靈魂所在。

恒大通過(guò)建立集約化中央管理和中國(guó)房地產(chǎn)界唯一的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制。確保每一個(gè)尚未成熟的地區(qū)公司不走彎路、降低風(fēng)險(xiǎn)，確保降低成本，確保精品戰(zhàn)略能夠在每一個(gè)地區(qū)公司、每一個(gè)項(xiàng)目上堅(jiān)定不移地實(shí)施，從根本上實(shí)現(xiàn)恒大在全國(guó)的產(chǎn)品品質(zhì)的領(lǐng)袖地位。

正是有先進(jìn)模式的保證，截至2010年上半年，恒大布局城市從2006年的2個(gè)增長(zhǎng)到36個(gè)，增長(zhǎng)17倍；土地儲(chǔ)備從2006年的310萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到7238萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)約22倍；在建面積從2006年的70多萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2306萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)約32倍；交樓金額從2006年全年的18.9億元增長(zhǎng)到202.5億元，增長(zhǎng)約10倍，品牌價(jià)值也率先超過(guò)80億元，成為中國(guó)房地產(chǎn)上市公司最具品牌價(jià)值公司。（來(lái)源：10月29日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，記者靳冬）