7月25日，恒大發(fā)布盈喜公告，公司上半年未經(jīng)審計的凈利潤達2016年同期的3倍左右。業(yè)內(nèi)人士預測，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠桿的措施下，負債率將大幅降低近一半。

在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化、行業(yè)融資渠道收緊的背景下，恒大在實現(xiàn)盈利大幅增長的同時，負債率大幅下降，兩大關(guān)鍵指標“一增一降”，背后有哪些深層次原因？

記者了解到，恒大去年上半年凈利潤為71.27億，據(jù)此估算其今年上半年稅后凈利潤可達214億左右。由于下半年房企結(jié)算利潤一般較上半年高，預計恒大全年凈利潤將達500億左右。

毫無疑問，這一利潤水平已創(chuàng)下行業(yè)最高紀錄，增長幅度遠超市場預期。一直以來，銷售高增長已成為恒大的顯著標簽，恒大在公告中也指出，本期凈利潤大幅增長主要源于交樓面積大幅增加等因素。

數(shù)據(jù)顯示，2016年恒大銷售面積4469萬平方米，同比大幅增長75.2%，銷售金額3734億，同比增長85%。方正證券首席分析師發(fā)布研報則進一步指出，恒大是行業(yè)集中度快速提升的最大受益者，在銷售領(lǐng)跑的同時，前六月權(quán)益銷售2292億也是行業(yè)第一。恒大銷售大幅增加，帶動2017年上半年交樓面積大幅增長，因此利潤大漲。

但該分析師還表示，恒大今年上半年凈利潤增至去年同期3倍左右，還有其他不可忽視的因素。比如恒大在設(shè)計、招標、銷售等環(huán)節(jié)，全力打造環(huán)節(jié)精品。按要求，施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標準設(shè)計，并通過配套先行、升級物業(yè)服務、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。

此外，許家印在年初講話曾提出“規(guī)模適度增長，重點注重增長質(zhì)量，增加效益”的戰(zhàn)略，并表示凈利潤率將以每年2-3%的增速提升，今年將達到9-10%。為此，恒大多措并舉，提升服務效益以及降低營銷、管理和財務費用等，進一步降低了成本，帶動凈利潤顯著提升。

以降低財務費用為例，近年恒大積極優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，2016年融資成本從2015年的8.42%進一步降低為7.78%。今年6月，公司合計發(fā)行了66億元的美元債和要約交換債券，利率最低至6.25%，較此前大幅降低，利息成本的下降也推動了公司盈利能力上升。

對投資者而言，公告中提及的股東應分配利潤大幅上升更引人關(guān)注?；ㄆ煦y行董事總經(jīng)理蔡金強預測，“按最新收盤價（17.7港元）計算，恒大分紅回報率將達到11%左右”。據(jù)此，假設(shè)股價為20港元，分紅回報率約10%；假設(shè)股價為25港元，分紅回報率約8%。

更值得注意的是，在凈利潤大幅上漲的同時，恒大通過做“加減法”的方式，推動另一大關(guān)鍵指標負債率迅速下降。摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國際大行均預測，恒大負債率有望下降一半左右。

“加法”方面，恒大成功引入了700 億戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、華信等實力雄厚的央企、國企、大型金融機構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。加上利潤的大幅上漲，實現(xiàn)凈資產(chǎn)的大幅增厚。

在“減法”方面，今年年初恒大明確提出今年將償還70%的永續(xù)債。截止到2017年6月30日，恒大已經(jīng)100%贖回了1129億元的永續(xù)債，表明其降低杠桿的決心和企業(yè)實力。

“兩大關(guān)鍵指標出現(xiàn)顯著變化，顯示恒大向‘規(guī)模+效益’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型收效顯著，也說明其增長質(zhì)量進一步提升?！?上述業(yè)內(nèi)人士表示。