來源：證券時報 記者：孫聞

從IPO失敗曝出100億元資金缺口，到倒閉流言纏身，再到上半年銷售面積榮登非上市地產(chǎn)公司銷售第一名、全國地產(chǎn)公司前三名，囊中儲備數(shù)十億元現(xiàn)金，恒大地產(chǎn)在過去一年中大變現(xiàn)金，成功上演了一幕地產(chǎn)商過冬術(shù)。

恒大慶功

幾天前，恒大地產(chǎn)在廣州舉行了恒大酒店的開業(yè)儀式。開業(yè)儀式上國際明星、投行人士云集，這一隆重的儀式被解讀為是恒大地產(chǎn)的慶功宴。

恒大地產(chǎn)上半年的業(yè)績配得上一個隆重的慶功宴。根據(jù)恒大地產(chǎn)公布的官方銷售數(shù)據(jù)，恒大地產(chǎn)上半年銷售額約有127億元，銷售面積238萬平米。

根據(jù)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司與中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的2009年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積排名，恒大地產(chǎn)的銷售面積位居全國房地產(chǎn)公司前三名、銷售額位居前六名。據(jù)了解，根據(jù)統(tǒng)計，上半年全國銷售額超過百億元的房地產(chǎn)公司只有7家，包括萬科、保利、中海、綠城、富力幾家大型上市領頭羊企業(yè)，恒大是其中唯一一家非上市公司。而且根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，恒大地產(chǎn)也是上半年非上市地產(chǎn)公司銷售額和銷售面積的第一名。

恒大地產(chǎn)集團董事會主席許家印介紹，截至6月30日，恒大賬面目前有現(xiàn)金余額48億元，已銷售未回款金額33億元。也就是說，公司合計現(xiàn)金將達到81億元，資產(chǎn)負債率也下降為71%。

許家印介紹，目前公司取得住宅預售證面積543萬平方米，下半年計劃新增預售證面積478萬平方米。按照下半年銷售計劃，恒大計劃再實現(xiàn)180億元銷售額，使全年銷售額達到300億元。其中今年三季度將力爭實現(xiàn)銷售100億元。這意味著銷售回款將保證公司資金充裕。

度過兩個寒冬

對任何一家企業(yè)來說，這顯然都是一個值得慶賀的成績；而對一家一度深陷倒閉傳言的企業(yè)來說，這一成績意味著更多的愉悅。眾所周知，就在去年3月份，恒大還被認為是一家資金饑渴的地產(chǎn)公司。

100億元的資金缺口如何補足？這成為地產(chǎn)寒冬中對恒大地產(chǎn)的嚴峻考驗，也在當時銀行嚴格控制貸款、上市融資無門的情況下，看起來是一個幾乎無法完成的命題。正因為如此，市場一直有種揣測：恒大地產(chǎn)或許會成為這個地產(chǎn)寒冬中倒下的第一頭大象。

資料顯示，當時恒大土地儲備是4500萬平方米，開工面積是900萬平方米，全國有32個樓盤的工地在建。以5天一層樓的建設速度計算，恒大遭遇的現(xiàn)金困難顯而易見，也無怪乎外界會揣測恒大將倒下。

許家印也直言，公司發(fā)展的確是遇到了“毋庸諱言的不可想象的困難”。他告訴記者，對恒大來說，實際上是要度過兩個“寒冬”：上市工作的暫停帶來困難，這是恒大要面臨的第一個寒冬；第二個寒冬才是和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣面對的經(jīng)濟危機沖擊。

從去年3月到10月，是恒大地產(chǎn)最艱難的半年時間。為度過兩個寒冬，許家印斷然采取措施。第一個措施是私募融資。為此，許家印多次輾轉(zhuǎn)香港、美國，經(jīng)過從3月到6月的4個月時間的游說，恒大實現(xiàn)了增資擴股：香港富豪鄭裕彤、科威特投資局等新股東以及美林、德意志銀行等第二次投資恒大的股東共向恒大注入資金。

“這在經(jīng)濟危機背景下，是不可思議的成就。說明股東還是看好恒大地產(chǎn)?！痹S家印說。正是這再次融資，讓恒大地產(chǎn)堅持到了2008年的國慶。在2008年的黃金周，恒大地產(chǎn)一舉實現(xiàn)了50億元的銷售額，并且此后銷售額一路走高，直到上半年一舉實現(xiàn)127億的銷售。

眼下，恒大地產(chǎn)手握80億現(xiàn)金，在短短一年中，已經(jīng)從100億的資金需求企業(yè)變成了有余力繼續(xù)出手拿地的穩(wěn)健公司，將寒冬甩在了身后。

還有底牌

市場對恒大地產(chǎn)能夠脫困還是顯得有些難以置信：即使去年6月份的數(shù)億美元私募成功也被解讀為是最后的掙扎之舉。但實際上，恒大的危急恐怕遠沒有外界想象得嚴重。

許家印直言，恒大地產(chǎn)即使在外界看起來最困難的時候也距離倒下還很遠。實際上，許家印手中，一直有張沒有打出的底牌。在這次慶功宴上，許家印公布了這張底牌。

那就是，2008年資金緊缺的時候，恒大地產(chǎn)手中有280萬平方米的地產(chǎn)已經(jīng)取得了預售許可證，但因為沒有達到公司制定的精品現(xiàn)房、實景園林開盤標準，因此一直沒有出售。

許家印告訴記者，在困難關頭的確面臨著賣地、賣期房的選擇。而據(jù)了解，恒大該部分房產(chǎn)樓面地價成本不到500元、定價空間靈活?！叭绻x擇對這280萬平米預售房產(chǎn)進行低價預售，恒大資金緊缺問題可以很快解決。”許家印說。

但許家印最終沒有打出這張底牌。在他看來，出賣土地類似“賣兒賣女”，而賣期房這一“賣工地”的銷售策略同樣會砸了恒大精品戰(zhàn)略的品牌。實際上，恒大地產(chǎn)自廣州恒大御景半島項目后就開始推行現(xiàn)房、實景園林交房標準的精品戰(zhàn)略，許家印視這一標準為恒大區(qū)別于其他地產(chǎn)商的根本品牌標志之一。

許家印的堅持獲得了回報：恒大地產(chǎn)的精品戰(zhàn)略在2008年國慶時實現(xiàn)了逆市熱銷，全國回款50多億。恒大地產(chǎn)迎來了源頭活水：銷售回款。

許家印認為這對恒大地產(chǎn)具有決定意義。他告訴記者，在此之前恒大只有3個樓盤在售，而33個樓盤在建；在此之后恒大形勢變?yōu)?1個樓盤銷售，回款形勢徹底改變。

下半年開工提速

恒大迎來了收獲期。許家印認為，除去市場轉(zhuǎn)暖等環(huán)境因素，恒大精品樓盤的性價比因素是逆市熱銷的重要原因。

銷售情況顯示，恒大樓盤在區(qū)域市場的確顯示出了競爭力。

據(jù)克而瑞廣州公司人士介紹,在該公司的監(jiān)測中,上半年恒大地產(chǎn)全國共有12個城市的22個樓盤在售,其中6個項目進入全國單盤銷售面積前20名。在其布局重鎮(zhèn)華南市場上,恒大半年一舉攬得近55億元,廣東三個大盤的成交量一直在同區(qū)域處于領先地位。

有關的銷售額統(tǒng)計顯示，恒大地產(chǎn)今年1-2月份賣了12億，3月份賣了20多億，4-6月份賣了100多億。許家印透露，“基于這樣的情況，下半年安排180億銷售、第三季度計劃排了100億。”他透露，恒大今年還將有8個新開盤項目。

與此同時，恒大地產(chǎn)加速了項目開發(fā)。據(jù)透露，恒大年底前將實現(xiàn)新開工面積500萬平方米，使年底在建工程面積達到1500萬平方米，實現(xiàn)新取得預售證面積478萬平方米，年底實現(xiàn)土地儲備5000萬平方米左右。這意味著恒大將在年底前將再度有所擴張。