來(lái)源：南方都市報(bào) 作者: 金滿堂

這是一個(gè)地王頻出的時(shí)代，16日，廣州將迎來(lái)今年最大規(guī)模的推地，包括白云、番禺、花都在內(nèi)的五幅地塊掛牌出讓，其中四幅為住宅用地，分別位于白云金沙洲和番禺大學(xué)城，總出讓面積近10萬(wàn)平方米，總建筑面積最高超過(guò)27萬(wàn)平方米。就在6月，珠江新城出現(xiàn)了15324元/平方米的新地王。面粉開(kāi)始變得比面包還要貴，難道2007年那個(gè)癲狂的季節(jié)又來(lái)臨了嗎？
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??????? 作為房地產(chǎn)的標(biāo)桿，恒大集團(tuán)的拿地決策影響著行業(yè)的判斷。如何看待目前的市場(chǎng)回暖？對(duì)于地王頻出，恒大又持怎樣的態(tài)度？日前記者采訪了恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印。其在透露近期拿地策略之外還表示，恒大擱淺的IPO“重啟也很容易”，只要資本市場(chǎng)條件成熟，相信只是時(shí)間問(wèn)題。
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二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)較合理
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南方都市報(bào)(以下簡(jiǎn)稱“南都”)：目前全國(guó)的土地市場(chǎng)非常火爆，恒大今年的拿地計(jì)劃如何？我們注意到近期恒大地產(chǎn)儲(chǔ)備很少來(lái)自招、拍、掛。

許家?。何覀兘衲曩?gòu)買土地不會(huì)太多。我們?cè)?004年就組建了一個(gè)龐大的隊(duì)伍，大概有一兩百人，專門負(fù)責(zé)在全國(guó)尋找土地。為什么恒大往往選擇在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買土地？是因?yàn)槟眠^(guò)來(lái)就可以開(kāi)工，一直以來(lái)恒大都是講究速度、效率的。同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的土地價(jià)格往往比較合理，其中蘊(yùn)含不少商機(jī)。其實(shí)我們?cè)谂馁u中也有拿地，但是數(shù)量比較少。恒大土地儲(chǔ)備保持在5000萬(wàn)平方米左右是比較理想的狀態(tài)，上下浮動(dòng)300萬(wàn)-500萬(wàn)平米左右，沒(méi)必要過(guò)多增加，當(dāng)然也不能減少。
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南都：為什么是5000萬(wàn)平方米？
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許家?。何覀兛梢运闼阗~。假設(shè)6000元/平方米，就是3000億，一年開(kāi)發(fā)500億就可以保證6年開(kāi)發(fā)完，6年可以不買地。但是開(kāi)發(fā)完以后呢？一個(gè)企業(yè)要做百年老店，必須有可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，所以我們每年消耗了500萬(wàn)就及時(shí)補(bǔ)上500萬(wàn)，保持公司不管發(fā)生什么情況，在一點(diǎn)地都不拿的情況下，也還有6年的可持續(xù)發(fā)展時(shí)間。此外，房?jī)r(jià)上漲往往帶來(lái)地價(jià)上漲，充足的土地儲(chǔ)備可以規(guī)避土地市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
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對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地就是生命線，賣土地就是賣胳膊賣腿、賣兒賣女。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目是公司未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)和空間，拿出三分之一到一半的項(xiàng)目去合作對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的，也有損公司品牌。因此，盡管我們此前面臨很大的資金缺口，但在最困難的時(shí)候我們也沒(méi)有動(dòng)過(guò)賣土地的念頭。

南都：恒大為什么不集中在城市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)？
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許家?。何覀?cè)谶x擇地區(qū)的時(shí)候，往往選擇經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、但是還沒(méi)有完全起步的省會(huì)城市做一些項(xiàng)目。選擇的區(qū)位往往不在城市的核心城區(qū)，但是有一點(diǎn)必須保證，我們項(xiàng)目用地周邊必須有良好的交通規(guī)劃，同時(shí)未來(lái)的環(huán)境配套也要齊全。我們面臨的是全新的規(guī)劃，交通、配套、環(huán)境都是站在新的起點(diǎn)上，升值潛力很大。
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此外，我們上的項(xiàng)目都是50萬(wàn)-200萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模，這樣的規(guī)模并不是一年就可以開(kāi)發(fā)完的，隨著成熟度的提升，樓盤的價(jià)位也會(huì)相應(yīng)提升。北京、上海我們也不可能不進(jìn)，肯定要進(jìn)的，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。

重啟IPO只是時(shí)間問(wèn)題

南都：今年銷售目標(biāo)是多少？
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許家印：上半年我們已完成銷售金額127億元，今年我們的銷售額計(jì)劃為300億元，其中第三季度要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)銷售174億元，務(wù)必確保100億元。2010年，我們定下350億元的銷售額目標(biāo)。2011年，銷售目標(biāo)是500億元。
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今年“十一”黃金周前，我們還有8個(gè)全新樓盤要開(kāi)盤。每個(gè)新樓盤如果按平均4億元的銷售額計(jì)算，就可以達(dá)到32億元，此外現(xiàn)在我們還有25個(gè)樓盤在售。

南都：目前恒大的財(cái)務(wù)狀況怎樣？
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許家印：截至6月30日，集團(tuán)公司資產(chǎn)負(fù)債率為71％，屬房地產(chǎn)行業(yè)偏低水平，較理想。公司現(xiàn)金余額48億元，已銷售未回款金額33億元，也就是說(shuō)，公司接下來(lái)陸續(xù)回籠資金加上現(xiàn)有資金，合計(jì)達(dá)到81億元。
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南都：能否透露恒大重啟IPO的時(shí)間表？

許家?。篒PO是由國(guó)際資本市場(chǎng)決定的，國(guó)際資本市場(chǎng)一旦條件成熟我們就可以啟動(dòng)。而且，恒大重啟IPO也很容易，我相信，只要資本市場(chǎng)條件成熟，重啟IPO只是時(shí)間問(wèn)題。