12月2日晚，一項創(chuàng)造中國房地產(chǎn)紀錄的大手筆收購公開。恒大地產(chǎn)及香港新世界分別發(fā)布公告，恒大地產(chǎn)收購新世界位于海南?？凇⒑蔽錆h、廣東惠州的三地四個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億人民幣。

這不是半年來恒大的第一次出手，但鯨吞老牌港資項目的空前氣魄，還是讓業(yè)內(nèi)深深感受到許家印及其麾下恒大地產(chǎn)的強勁。中國民營經(jīng)濟的力量竟然如此強悍？老牌港企在內(nèi)地稱雄的好日子一去不回了？一時眾說紛紜。

數(shù)字是最奪人眼球的，全球媒體第一時間的關注點自然而然落在了大手筆的收購金額和面積上。事實上，如果我們拋卻財經(jīng)新聞娛樂化的簡單思維，拋卻看熱鬧不嫌事大的圍觀心態(tài)，本著財經(jīng)的視角和地產(chǎn)的眼光，對恒大拿下的新世界三大城市四大項目的位置、配套、資產(chǎn)、價格、未來潛力、回報率和付款方式等各個環(huán)節(jié)，進行一次全面解析，可以得出一個更深層次也更有意義的結(jié)論：恒大此次收購可謂中國企業(yè)界的一次完美收購案例、完美“抄底”大行動。

一句話，中國經(jīng)濟界最精明的老板許家印，完成的不僅是一次中國房地產(chǎn)史上的創(chuàng)紀錄收購，更是中國房地產(chǎn)史上一次“最劃算交易”。

現(xiàn)在，讓我們一一來分析恒大拿下的這幾個項目。

一、?？陧椖?/strong>

位置：最引人矚目的?？陧椖浚挥诤？谑忻捞m區(qū)海甸島西北片區(qū)五西路碧海大道，西、北臨瓊州海峽，為稀缺一線海景住宅用地，是?？谑写硇愿邫n住宅區(qū)，屬于?？诿W區(qū)房，稀缺資源。緊鄰世紀大橋，五分鐘到達最繁華的國貿(mào)商圈，十分鐘到達海南省政府。

配套：項目周邊擁有城市商業(yè)、休閑公園、療養(yǎng)中心、高端酒店、省級名校、游艇度假、藝術文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少見的高端住宅社區(qū)。

資產(chǎn)：此次86億總價包含已落成物業(yè)、已投入建安支出、未開發(fā)物業(yè)及現(xiàn)金等海口項目公司所有資產(chǎn)?？偨ㄖ娣e高達200萬平方米。

價格：項目樓面地價約人民幣2850元/平方米，相比較而言，2013年同類項目成交土地的樓面地價為人民幣3733元/平方米，便宜24%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的價格，恒大的房子都是精裝修，再加上此項目業(yè)態(tài)多樣、定位高端，包括了別墅和洋房，按照?？诤诵膮^(qū)這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區(qū)域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過18000元/平方米，投資回報率不低于20%。

付款方式：首付20億占23%，余款兩年內(nèi)分期付清；而?？谝皇值嘏馁u的付款方式，嚴格須在一個月內(nèi)付清。

二、武漢項目

位置：兩項目均位于武漢中央CBD附近，交通便利，區(qū)域條件優(yōu)越。

配套：均為地鐵上蓋物業(yè)，周邊學校、商場、醫(yī)院等配套設施完善。

資產(chǎn)：收購總價包括常青花園項目及新華家園項目已落成物業(yè)、已入建筑支出、未開發(fā)物業(yè)及約人民幣4.6億現(xiàn)金等武漢項目公司所有資產(chǎn)，總建筑面積130萬平方米。

價格：樓面地價人民幣3500/平方米，比較2015年2月同類項目成交土地的樓面地價人民幣4258元/平方米，便宜22%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在9000元-12000元/平方米，按照武漢核心區(qū)這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區(qū)域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過13000-15000元/平方米，投資回報率不低于25%。

付款方式：首付10億占26%，余款兩年內(nèi)分期付清；而武漢一手地拍賣的付款方式，嚴格須在一年內(nèi)付清。

三、惠州項目

位置：位于環(huán)深圳一小時經(jīng)濟生活圈內(nèi)。

配套：獨家配套百萬平米高爾夫球場，坐落淡水河畔。

資產(chǎn)：收購包括高爾夫球場及其配套、已建未售物業(yè)的總投入以及42萬平方米的未建設建筑面積及現(xiàn)金等惠州項目公司所有資產(chǎn)。

價格：樓面地價約人民幣1122元/平方米，地價分二年支付。2015年9月份項目周邊成交土地的樓面地價為人民幣1280元/平方米（且無高爾夫配套），便宜14%。

未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在6000元-12000元/平方米，按照惠州這兩年的房價漲幅情況，預測未來的整體售價在11000-18000元/平方米，投資回報率不低于30%。

付款方式：首付1.5億占13%，余款兩年內(nèi)分期付清；而惠州一手地拍賣的付款方式，嚴格須一次性付清。

那么現(xiàn)在我們可以整體回答此次恒大收購新世界四大項目的性價比：

一、到底新世界賺了沒有？

答案是肯定的。不僅是賺錢了，單純就數(shù)據(jù)論，新世界是還大大賺了一筆。按新世界的公告，他的整體收益是超過50億元。

但是，只單純討論賺錢與否是沒有意義的，關鍵是賺到最大化了么？答案對新世界來說是遺憾的，他并沒有賺到所有該賺的錢，或者說，他主動折讓了應得的利潤。

數(shù)據(jù)顯示，新世界和其他港企龍頭一樣，拿地很早、價格極低、開發(fā)極慢。這三地四大項目分部拿地于：?？?005年、武漢1992年、惠州1995年，因之香港豪強企業(yè)的強大地位，當時拿地價格極其低廉。以?？陧椖繛槔?，當時拿地僅僅18.08億。也就是說，新世界拿地最長的已經(jīng)拿地23年，最短的也有10年！而這過去的一二十年，正是中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的黃金年代，經(jīng)歷了一輪又一輪瘋漲后，對比同類項目的市場成交樓面地價，這四大項目本身已增值到總計絕對不低于170億元！

如果按照港資企業(yè)往常的慣例，新世界慢慢出售這些項目給合適的企業(yè)以170億元的價格，與此次恒大拿下的代價135億元多賺35億，這中間差的35億，新世界是折讓給了恒大。一句話：看起來新世界賺了，事實上它可以賺得更多。這些錢，只是新世界項目長期積累的時間成本，賺得多完全因為它拿地實在太早太便宜了！它給恒大的價格，不能縱向和它很早之前拿地的價格比，而應橫向和當前的市場價格比。

結(jié)論：良心價！

二、優(yōu)厚的付款方式因何而來？

值得一提的是，兩年的付款期限讓新世界并不能馬上收回這135億，而恒大高速的開發(fā)模式，可以第一時間產(chǎn)生現(xiàn)金流，兩年內(nèi)分期付款只靠交易的項目本身即可完全支付，還不算投資回報和現(xiàn)金流益處。

這中間，新世界放棄了兩個東西：一個是更多的即時利潤，一個是資金的回籠率；恒大則剛好得到了自身最需要的對應的兩個東西：一個是較高的投資回報，一個是充沛的現(xiàn)金流。

新世界這么做的原因當然是復雜的，包括了老牌港企對于內(nèi)地市場的愛恨交加的情緒和越來越不適應性，但選擇恒大，也的確不能忽視兩個企業(yè)之間的不同尋常的緊密關系。

正如恒大公告所說：新世界以如此優(yōu)惠之交易價格，以兩年分期付款之優(yōu)厚條件，將內(nèi)地四大優(yōu)質(zhì)項目一并售予恒大地產(chǎn)，顯示了雙方長期以來建立的緊密良好合作關系，體現(xiàn)了新世界對恒大地產(chǎn)實力與品牌的高度認可，深化了香港與內(nèi)地龍頭企業(yè)之間互信雙贏的合作模式。

三、問題又又來了，新世界干嘛不自己干？

除新世界外，近一兩年長江實業(yè)、新鴻基、華人置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等老牌港資企業(yè)紛紛出售旗下位于內(nèi)地的物業(yè)，究其原因，與他們的港派特點不無關系。

首先是港企的開發(fā)成本方面處于劣勢。港資企業(yè)在內(nèi)地的布局規(guī)模普遍不大，且相對分散，往往出現(xiàn)一個省份只有一個項目的情況，不利于集中批量采購以及標準化復制，建安等方面的成本普遍要比內(nèi)地開發(fā)商高50%至1倍以上。而隨著近期內(nèi)地融資環(huán)境的不斷改善，港資企業(yè)原本在資金成本方面的優(yōu)勢也開始慢慢縮小。

其次是港企開發(fā)周期方面跟不上節(jié)奏。由于香港土地稀缺，且在產(chǎn)權(quán)、稅收上的限制較小，港資企業(yè)已習慣對項目進行長線投資，開發(fā)周期十余年也習以為常。然而，這種方式并不適用于內(nèi)地。內(nèi)地市場尤其是二三線城市，土地增值速度遠遠趕不上香港，港資企業(yè)拉開開發(fā)周期所帶來的增值收益，往往不及快速開發(fā)帶來的滾動收益，而過長的開發(fā)周期已對企業(yè)的發(fā)展步伐造成了嚴重的影響。

再者在港企的營銷環(huán)節(jié)和產(chǎn)品定位容易錯位。香港人多地少，商品房供不應求，港資企業(yè)無需精心制定營銷策略，推售產(chǎn)品的價格也往往較高。而在內(nèi)地激烈競爭環(huán)境中，港資企業(yè)的營銷風格明顯落后與其他競爭對手，且與剛需為主的內(nèi)地購房者的需求也難以匹配。

概括說，新世界為何此時割愛？因為按照港企開發(fā)模式，新世界與其再繼續(xù)慢慢開發(fā)十幾年，占用大量成本去賺未來的利潤，不如干脆現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓即時獲得收益，哪怕收益少一點也來得舒服。畢竟二線城市的市場對他們來說已難以掌控，已經(jīng)是萬科、恒大們的天下。

四、新世界缺失的，正是恒大的強項！

與港資企業(yè)不同的是，成本控制、標準化、快速開發(fā)、定位剛需等能力強正是恒大聞名于行業(yè)的最大特點。

恒大的成本控制能力強大，在買地、設計、銷售等多個環(huán)節(jié)嚴格實施標準化管理，集中采購統(tǒng)一發(fā)包，從源頭上控制成本，在市場低迷的時候確保成本低于行業(yè)水平，始終保持強大的競爭力。

在開發(fā)建設方面，恒大一貫堅持“立即開發(fā)、快速建設、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，通過標準化運營及強大的執(zhí)行力，確保項目拿地后4-6個月即可開盤，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，提高資金使用率。這是保證恒大一年四季有樓可售，并能夠堅持高速周轉(zhuǎn)的制勝舉措。

當然，恒大產(chǎn)品定位是剛需，確保了恒大在銷售方面的競爭優(yōu)勢。恒大所有的項目以首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求為主；同時，作為全國唯一一家全精裝修交樓、也是全國唯一一家向老百姓宣布無理由退房的企業(yè)，許家印提倡的精品戰(zhàn)略和標準化管理，嚴控了成本，保證了產(chǎn)品的高品質(zhì)、高性價比。

可以說，一場創(chuàng)造中國房地產(chǎn)紀錄的交易，并不簡單停留在瞠目結(jié)舌的交易數(shù)字上，給市場和經(jīng)濟界更大的榜樣意義在于，許家印和恒大攜手老友新世界，創(chuàng)造了一種雙贏的龍頭企業(yè)發(fā)展模式。對恒大來說，這種創(chuàng)紀錄的最劃算買賣，更是企業(yè)成熟的標志。恒大在加速沖擊世界500強，許家印的多元化旗艦也已揚帆起航，這些在重大交易中的雙贏哲學和巧妙運用，將是中國企業(yè)界做大做強的一大借鑒。