今年年初，一直在規(guī)模增長(zhǎng)道路上狂奔的恒大，突然宣稱要放下規(guī)模之爭(zhēng)，向“規(guī)模+效益”轉(zhuǎn)型，令不少人愕然。7月25日，恒大發(fā)布一份正面盈利預(yù)告，也揭開(kāi)了“墻”后面的“秘密”。預(yù)告顯示，今年上半年恒大凈利潤(rùn)增至去年3倍左右，將至214億左右，而全年凈利潤(rùn)有望突破500億。此外，憑借著一增一減的“組合拳”，恒大上半年也將負(fù)債率降低了一半左右。

行業(yè)集中度快速提升最大受益者

“逢低納地，逢高出貨”是一條放之四海而皆準(zhǔn)的房地產(chǎn)商業(yè)準(zhǔn)則，不過(guò)能真正做到的并不在多數(shù)。2015年下半年，恒大半年時(shí)間斥資超過(guò)600億元，大舉收購(gòu)不少港資巨頭的項(xiàng)目，被人視為“瘋狂”。截至2016年底，恒大的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到2.29億平方米，是全球土地儲(chǔ)備最豐富的房企。

如今，伴隨著近兩年土地價(jià)格的快速上漲，此前恒大逢低積累的大量?jī)?chǔ)備用地的作用，開(kāi)始體現(xiàn)在業(yè)績(jī)之上。

7月25日，恒大發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)期今年上半年凈利潤(rùn)增至去年3倍左右，股東應(yīng)分配利潤(rùn)也將同比大幅上升。南都記者了解到，恒大去年上半年凈利潤(rùn)為71.27億，換言之2017年上半年凈利潤(rùn)將增至214億左右，這一數(shù)字甚至比恒大過(guò)去任何一年的全年凈利潤(rùn)還要高。

一直以來(lái)，銷售高增長(zhǎng)已成為恒大的顯著標(biāo)簽。方正證券首席分析師發(fā)布研報(bào)指出，恒大是行業(yè)集中度快速提升的最大受益者，銷售大幅增加，帶動(dòng)2017年上半年交樓面積大幅增長(zhǎng)，因此利潤(rùn)大漲。

降低成本帶動(dòng)凈利潤(rùn)顯著提升

不少行業(yè)分析師認(rèn)為，恒大上半年盈利大增并非偶然，這與恒大戰(zhàn)略重心調(diào)整密切相關(guān)。在去年規(guī)模登頂后，這家航母級(jí)的企業(yè)，也開(kāi)啟了“規(guī)模增長(zhǎng)型”向“規(guī)模+效益”的轉(zhuǎn)型。

2017年年初，許家印在講話中曾提出“規(guī)模適度增長(zhǎng)，重點(diǎn)注重增長(zhǎng)質(zhì)量，增加效益”的戰(zhàn)略，并表示恒大凈利潤(rùn)率將以每年2%-3%的增速提升，今年將達(dá)到9%-10%。為此，恒大多措并舉，提升服務(wù)效益以及降低營(yíng)銷、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用等，進(jìn)一步降低了成本，帶動(dòng)凈利潤(rùn)顯著提升。

值得注意的是，由于房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制，銷售額一般會(huì)在次年才會(huì)結(jié)算。據(jù)了解，去年恒大3734億的銷售金額中，有2316億來(lái)自去年下半年。方正證券首席分析師夏磊認(rèn)為，以此推算，恒大下半年凈利潤(rùn)將遠(yuǎn)超上半年，全年凈利潤(rùn)毫無(wú)疑問(wèn)將創(chuàng)歷史新高達(dá)500億，可分配給股東的利潤(rùn)也將大幅上升。

超市場(chǎng)預(yù)期的盈利增長(zhǎng)，直接催化了股價(jià)。7月26日，恒大股價(jià)收?qǐng)?bào)20.90港元，漲幅18.08%，市值達(dá)到2737億港元的歷史新高。當(dāng)天最高價(jià)21.00港元，同樣創(chuàng)下歷史新高。不少國(guó)際大行也針對(duì)恒大發(fā)布研報(bào)。美林美銀認(rèn)為，恒大上半年凈利潤(rùn)將增長(zhǎng)到去年同期三倍，同時(shí)負(fù)債率將大幅下降，預(yù)計(jì)全年銷售將超5000億，未來(lái)?yè)碛懈玫挠芰?，給予買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)22.5港元。中銀國(guó)際也將恒大目標(biāo)價(jià)調(diào)至22.94港元，評(píng)級(jí)由買入上調(diào)為強(qiáng)烈買入。

恒大負(fù)債率有望下降一半

近十年來(lái)，恒大71.9%的復(fù)合增長(zhǎng)率，位居龍頭房企的第一位，但過(guò)高的負(fù)債率也一直為人所詬病。今年以來(lái)，在凈利潤(rùn)大幅上漲的同時(shí)，恒大通過(guò)做“加減法”的方式，推動(dòng)負(fù)債率迅速下降。摩根士丹利、美銀美林、野村證券等國(guó)際大行均預(yù)測(cè)，恒大負(fù)債率有望下降一半左右。

據(jù)了解，在“加法”方面，恒大成功引入了700億戰(zhàn)略投資，投資者包括中信、中融、華信等實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。加上利潤(rùn)的大幅上漲，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的大幅增厚。在“減法”方面，截至2017年6月30日，恒大已經(jīng)100%贖回了1129億元的永續(xù)債，表明其降低杠桿的決心和企業(yè)實(shí)力。

“兩大關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)顯著變化，顯示恒大向‘規(guī)模+效益’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型收效顯著，也說(shuō)明其增長(zhǎng)質(zhì)量進(jìn)一步提升?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。