[證券日報]恒大地產(chǎn)2011年凈利突破百億大關(guān) 讓利民生牌拔多項頭籌
發(fā)布時間：2012.03.30
市場人士指出，恒大調(diào)控下大打讓利民生牌，通過薄利多銷的理念，直擊樓市剛性需求，是當(dāng)前形勢下破局樓市的良方。
宏觀調(diào)控政策頻頻出擊之下，中國樓市度過了持續(xù)震蕩的2011年。乍暖還寒的3月，又到了各大房企集中公布年報的“放榜期”。作為在過去一年中最引人注目的龍頭房企，恒大地產(chǎn)（HK.3333）2011年凈利潤再創(chuàng)新高，達117.8億元，同比增長近5成；總資產(chǎn)人民幣1790.2億元，同比2010年的1044.5億元，增長71.4%。
3月28日，在恒大地產(chǎn)的香港業(yè)績發(fā)布會上，公司總裁夏海鈞表示，“公司的主要經(jīng)營數(shù)據(jù)在2011年和2010年對比后，都有35%到70%的增長，應(yīng)該說取得了在宏觀調(diào)控下非常良好的業(yè)績。而在中國房地產(chǎn)協(xié)會和中國TOP評估組剛剛發(fā)布的全國兩個房地產(chǎn)評估報告中，恒大地產(chǎn)集團綜合實力排名第2，銷售面積則排在中國第1?！?/p>
土地方面，恒大地產(chǎn)2011年末的土地儲備面積達1.37億平方米，較2010年末增加4083.9萬平方米，增長42.5%。對此，恒大董事局主席許家印稱，“目前恒大已經(jīng)完成了土地儲備數(shù)量和規(guī)模的匹配，我們會維持這一水平，基本上保持不變。”
許家印還表示：“基于全年銷售市場前低后高的總體判斷，恒大上半年推貨力度相對較小，上下半年的推貨量之比約為4：6?！?/p>
多項指標全國第一
根據(jù)恒大2011年年報顯示，其多項業(yè)績指標全國第一。2011年，恒大全年銷售面積1219.2萬平方米，同比增長54.7%，中國房企第一；在建面積3652萬平方米，同比增長52%，中國房企第一；銷售金額803.9元，同比增長59.4%，目標完成率114.8%，中國房企第一；營業(yè)收入619.2億元，同比增長35.2%，香港內(nèi)房企第一；凈利潤117.8億元，同比增長46.9%，再次超越老牌“大哥”萬科。
市場人士指出，只有真正貼近老百姓需求的產(chǎn)品才是市場熱銷的產(chǎn)品，這在調(diào)控年中的中國樓市，表現(xiàn)得尤為突出。恒大調(diào)控下大打讓利民生牌，通過薄利多銷的理念，直擊樓市剛性需求，是當(dāng)前形勢下破局樓市的良方。
許家印也在各類場合多次提到：“恒大的利潤主要來自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利。恒大要少賺或者不賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品民生住宅?！?/p>
定位剛需 最薄利多銷房企
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸深入，全國房地產(chǎn)總體走勢出現(xiàn)明顯變化，房企備感調(diào)控壓力，對比最近各大房企年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，恒大在宏觀調(diào)控下仍然實現(xiàn)業(yè)績的連續(xù)高增長，其中一個重要原因就在于其明確的定位適應(yīng)了當(dāng)前的市場和政策方向。
據(jù)了解，恒大是中國最早進行二三線城市戰(zhàn)略的地產(chǎn)企業(yè)，早在2004年便已全面進軍二線城市，2010年3月大規(guī)模進入三線城市。
目前，恒大已進入中國103個城市，其中不限購城市占比65%；在集團現(xiàn)有的187個項目中，約55%項目不在限購區(qū)域或不受限購影響。而在有限購政策的城市中，恒大的產(chǎn)品因滿足剛需受到歡迎。年報顯示，二三線城市項目全年為恒大銷售業(yè)績貢獻比例達到95%。
業(yè)內(nèi)人士認為，恒大最具市場殺傷力的是其定位剛需的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和超高的性價比。數(shù)據(jù)顯示，恒大的產(chǎn)品定位都是針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，自住比例86%，首次置業(yè)比例是64%。因此，恒大在低迷的市場環(huán)境中仍然保持大幅增長，全年累計完成銷售803.9億元，同比增長59.4%；目標完成率114.8%，位列全國第一。
早在去年，就有業(yè)內(nèi)人士對樓市的走向進行了預(yù)言，宏觀調(diào)控下隨著剛性需求的逐步釋放，高性價比的樓盤將成為置業(yè)者的首選。對于提升產(chǎn)品的性價比，恒大一方面通過精品戰(zhàn)略提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面從拿地開始構(gòu)筑成本控制防線，美林曾發(fā)表研究報告指，恒大主要競爭優(yōu)勢在于將產(chǎn)品標準化，令營運效率與成本控制均可做到最好。成本降低以后，恒大選擇了讓利于民，年報顯示，2011年恒大銷售均價6590元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國房產(chǎn)均價在5000多元/平方米，通過薄利多銷在低迷的市場環(huán)境下贏得市場，用最低的利潤率創(chuàng)下了高利潤，從而保持業(yè)績大幅增長，核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤雙雙再超萬科。
高周轉(zhuǎn)高效率? 企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/strong>
在日前召開的房地產(chǎn)500強峰會上，中房協(xié)會長劉志峰指出，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展、提升發(fā)展質(zhì)量是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一項艱巨的任務(wù)，也是關(guān)系行業(yè)發(fā)展全局的戰(zhàn)略性選擇。依靠高房價或土地增值的盈利模式正悄然轉(zhuǎn)變，高周轉(zhuǎn)、差異化成為今年房地產(chǎn)行業(yè)競爭整合的主流。
現(xiàn)金為王? 備齊糧草應(yīng)對調(diào)控
隨著調(diào)控政策步步緊逼，國內(nèi)標桿房企不約而同地選擇了“現(xiàn)金為王”模式，萬科總裁郁亮曾總結(jié)過四條應(yīng)對調(diào)控策略，最重要的就是現(xiàn)金為王，認為現(xiàn)金流比利潤率更重要。種種跡象表明，如今房企現(xiàn)金為王的時代儼然來臨。
恒大年報顯示，截至2011年12月31日，恒大賬上現(xiàn)金余額達到282億元，同比增長41.4%，擁有未使用的銀行授信額度369.1億元，總共擁有可動用資金651.1億元人民幣，比2010年同期增加119億元。與此同時，恒大目前的總土地款為981.7億元，但是值得注意的是已經(jīng)支付68%，也就是668.1億元。需要支付的僅存313.6億元，且付款期限合理，2012年只需支付110.2億元，2013年支付139.6億元，2014年及以后支付63.8億元，不對公司構(gòu)成財務(wù)壓力。
恒大2011年凈負債率下半年比上半年銳減7.9個百分點，加之651.1億元的可動用資金，確保了恒大發(fā)展的穩(wěn)健可持續(xù)性。
此外，繼恒大在2010年底入選大摩指數(shù)之后，2011年，花旗、德意志銀行認定其為內(nèi)房股首選之一，渣打銀行、高盛、星辰銀行分別給予恒大買入評級。進入2012年，恒大又被多家國內(nèi)銀行列為總行級直管客戶和核心客戶，使之享有與大型央企同等的待遇，成為國內(nèi)第一家也是唯一一家獲得銀行最高等級評估的混合所有制民營企業(yè)。
嚴把質(zhì)量關(guān)
而由于最近國內(nèi)萬科、中海多家大型的房企都爆出質(zhì)量危機，發(fā)布會上有媒體也提問，恒大作為國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，如何看待最近頻繁發(fā)生的質(zhì)量事件。
對此，許家印表示：“質(zhì)量無非是三方面的問題，一是設(shè)計，二是施工偷工減料，三是材料貨不對板，假冒偽劣，而恒大在質(zhì)量管理上是非常嚴格的。第一，標準化的設(shè)計，設(shè)計上肯定是規(guī)范的，不會有什么問題，這是設(shè)計上的內(nèi)容。第二，工程發(fā)包，施工方都是國內(nèi)前十大的企業(yè)，也就是中國最好的施工企業(yè)，施工范圍圈定了。第三，材料供應(yīng)方面，恒大是中國最大房地產(chǎn)企業(yè)，除了鋼筋水泥沙，這些是集團公司指定當(dāng)?shù)貜S生產(chǎn)的，其余的裝飾材料、建筑材料都是集團公司集中采購回來的。因此，我們在質(zhì)量上絕對不會出現(xiàn)重大的問題。”
