每日經(jīng)濟新聞 2010-5-6 記者朱玲

當下房地產(chǎn)市場風云多變，成交持續(xù)低迷。

5月5日，去年赴港上市的恒大地產(chǎn)（3333.HK）在香港業(yè)績發(fā)布會上，再次交出令各界吃驚的4月銷售業(yè)績：今年4月集團實現(xiàn)合約銷售額37.4億元，同比增長達55.9%；今年1-4月份，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額達到121.3億元，相比2009年同期上漲了120.3%。截至2010年4月30日，恒大現(xiàn)金結(jié)余達到209.9億港元。

對于業(yè)績的大幅增長，業(yè)內(nèi)分析人士認為，恒大進入的城市主要集中在房價漲幅較低的二三線城市，這些城市樓市受新政調(diào)控的影響較小，剛性需求強烈。同時恒大也規(guī)避了與其他房地產(chǎn)商爭鋒一線城市、推高房價的風險。

強勢吸金1-4月銷售超百億

從4月中旬開始，各地樓市成交開始出現(xiàn)明顯下滑趨勢，“五一”黃金周期間更呈現(xiàn)出前所未有的慘淡。而恒大地產(chǎn)卻交出了一份逆市飄紅的市場答卷。

據(jù)悉，2010年4月，集團實現(xiàn)合約銷售額37.4億元，合約銷售面積達57.8萬平方米，其中銷售額相比2009年增長達五成，達到55.9億元，銷售面積同比增長達17.8億元。值得注意的是，在市場低迷的情況下，恒大全國范圍項目銷售均價達到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上漲了32.4%。

本次業(yè)績發(fā)布會的公開資料顯示，4月對恒大銷售貢獻頗多的區(qū)域主要集中在二三線城市，如石家莊、重慶以及長沙，其中石家莊銷售金額占了總合約銷售的18.7%，重慶達到了14.1%，而長沙也占了10%份額。

其中石家莊恒大城項目最具代表性。恒大地產(chǎn)相關(guān)人士透露，石家莊恒大城項目于4月18日新政發(fā)布的當天正式開盤。當日實現(xiàn)合同銷售額約6.3億元，合同銷售面積約7萬平方米，銷售約520套，均價達9014元/平方米，刷新了當?shù)貥鞘杏涗洝?/p>

市場專家認為，二線城市與一線城市的樓市顯示出比較大的差別，因此如恒大這樣主要布局全國二線城市的開發(fā)商，將會在實力上有進一步的增強，并提升應(yīng)對市場變化的能力。由于國家將調(diào)控區(qū)域集中于部分房價上漲過快的城市，從日前國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中型城市房價漲幅來看，漲幅較大的也以一線城市居多。

因此，近期一些主打一線城市的開發(fā)商，4月的銷售業(yè)績或有不同程度的下滑。恒大則避免了沖擊，受新政的沖擊很小，此外該公司一直以穩(wěn)健經(jīng)營為目的，不論是銷售還是開發(fā)土地，都避開了與其他開發(fā)商追逐一線城市，不斷推高房價而引發(fā)的市場預(yù)期風險。

截至4月，恒大地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售額達121.3億元，這相比2009年同期增長了一倍，達120.3%的漲幅；累計合約銷售面積達189.3萬平方米，同比增長60.4%。這是繼2010年3月后，合約銷售再次刷新的同期紀錄。

早已布局二線城市的恒大，嘗到了碩果累累甜頭，今年恒大更是用實際行動再次證明，其二線布局策略。4月23日，恒大地產(chǎn)以5億元的總價拿下長春高新區(qū)地塊，該地塊高達20萬平方米，地面均價僅為2531元/平方米。

業(yè)內(nèi)專家表示，一些大品牌的開發(fā)商進駐二三線城市，不僅會提高當?shù)貥潜P的品質(zhì)和質(zhì)量，同時能拉動當?shù)亟?jīng)濟增長，市場競爭也呈現(xiàn)多元化發(fā)展。

現(xiàn)金流充足全國8.5折優(yōu)惠搶占市場

“我們?nèi)珖秶鷥?nèi)樓盤已經(jīng)開始推出8.5折的優(yōu)惠?！焙愦蟮禺a(chǎn)一內(nèi)部人士透露。

4月15日，銀行實行差異化的信貸政策，提高二套房首付到5成，提高利率達到1.1倍，這讓整個市場再度風雨飄搖。各家開發(fā)商都不敢貿(mào)然行動，不少開發(fā)商人士透露，目前也只有看市場情況再做計劃。

雖然恒大上市后一直保持充沛的現(xiàn)金流，截至4月恒大的現(xiàn)金結(jié)余高達近210億港元，但恒大率先實行全國范圍讓利優(yōu)惠活動，其折扣幅度達到8.5折。對此，恒大內(nèi)部人士表示，“我們借此讓利于民，就算是這么大的優(yōu)惠幅度，其實我們產(chǎn)品還是能夠在盈利的空間范圍內(nèi)，實現(xiàn)市場最大化規(guī)模效應(yīng)”。

今年1月底，恒大地產(chǎn)首次發(fā)債，受到超額認購，成功發(fā)行達7.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，此后4月，恒大地產(chǎn)又發(fā)行了6億美元的債券。至此，今年4月，該公司的現(xiàn)金為209.9億港元。據(jù)悉，2009年12月，恒大現(xiàn)金流達163.6億港幣，今年1月達到190.2億元，穩(wěn)健的現(xiàn)金流逐月提升。

不少證券人士認為，恒大地產(chǎn)提前抓住市場機會加快融資，手握充足現(xiàn)金為未來行業(yè) “過冬”作準備。據(jù)悉，恒大這兩次融資發(fā)債，都創(chuàng)下赴港上市的內(nèi)房股企業(yè)發(fā)債新高，此次空前力度地私募融資，也是對過往土地成本以及市場預(yù)計的未雨綢繆。

分析人士指出，目前整個市場處于調(diào)整階段，在各家還未反應(yīng)時做出反應(yīng)的企業(yè)，調(diào)整自身戰(zhàn)略，是應(yīng)對市場預(yù)期變化的核心，恒大的優(yōu)惠措施既可以保持大型企業(yè)現(xiàn)金流的平穩(wěn)增長，也可以順勢擴大市場份額。

有分析人士指出，恒大大部分項目處于二線城市，成本較低，對于金融機構(gòu)來說，貸款的風險相對較小。

據(jù)悉，恒大地產(chǎn)是中國土地儲備最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。目前，恒大在全國土地儲備已超過5000萬平方米，57個項目分布在25個主要城市中。項目所在城市基本為區(qū)域經(jīng)濟中心，人口數(shù)量大多在500萬以上，經(jīng)濟規(guī)模及發(fā)展速度全國領(lǐng)先。

而根據(jù)恒大人士介紹，恒大地產(chǎn)大部分項目規(guī)模在50萬~200萬平方米之間，此類項目最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動開發(fā)，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計條件。

一般來說，恒大的項目都坐落于所在城市升值潛力大、住房需求上升的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，84%的項目為城市市區(qū)項目，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃配套及城市交通發(fā)達、升值潛力較大。

如果涉及旅游地產(chǎn)項目，則一般位于距離超大城市中心區(qū)30~40公里、高速公路出口附近以及擁有獨特的優(yōu)美自然環(huán)境的地方，這些項目還具備土地成本低、土地可持續(xù)拓展的特點。

盡管當下開發(fā)企業(yè)貸款以及個人貸款都在不同程度收緊，而恒大穩(wěn)定的現(xiàn)金流則保證了公司健康發(fā)展。

低潮介入行業(yè)整合契機顯現(xiàn)

一接近恒大地產(chǎn)的人士向記者透露，恒大此舉是“項莊舞劍意在沛公”，主要還是趁著市場在低潮的時候，進行行業(yè)整合。

如恒大這樣規(guī)模大，資金實力雄厚的企業(yè)，不僅僅借此提升市場規(guī)模，同時會通過兼并等手段并購一些資金實力較弱的企業(yè)，從而實現(xiàn)自身的領(lǐng)域擴張。

“在目前的政策環(huán)境下，土地價格正隨房價有所降溫，而對于資金量充足的開發(fā)商來說，卻是整合土地資源的大好時機?！钡禺a(chǎn)專家均有此看法。土地價格的合理回歸，正在給恒大這樣的開發(fā)商創(chuàng)造開疆拓土的機會，在新的城市中拿地，將比以前更加容易，而且將提高其貢獻率。

據(jù)了解，恒大在二線市場的布局效果已經(jīng)顯現(xiàn)，不僅4月銷售業(yè)績中，就是第一季度的銷售中，恒大全國的戰(zhàn)略布局，二、三線城市對集團的貢獻是逐漸增大的。

此外，恒大的管理和運營優(yōu)勢，也會在市場變化中發(fā)揮更為重要的作用，在二線城市中，新的擴張需要有成熟管理和運營模式的開發(fā)商介入，一旦市場不好，中小開發(fā)商失去了競爭優(yōu)勢，而大型開發(fā)商則將趁勢而上。

不僅是土地成本，在工程管理以及招標等管理上，恒大一直堅持標準化的運營優(yōu)勢。據(jù)一位長期研究恒大地產(chǎn)的觀察人士分析，恒大地產(chǎn)對于新項目的選擇，實施統(tǒng)一的選擇標準，保證項目開發(fā)成功，最大限度降低了決策風險。

他指出，這將包括項目區(qū)位、項目規(guī)模、項目定位、項目現(xiàn)狀的標準化等。此外，公司對于所有的主體、裝修、園林等大型工程都由集團總部統(tǒng)一招標，而集團的規(guī)模優(yōu)勢，則確保了投標企業(yè)能以合理的價格提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有效控制建設(shè)成本。

新政下，開發(fā)商正在變化出各種策略和戰(zhàn)術(shù)，但規(guī)模型和實力型的開發(fā)商則開始占據(jù)越來越多的優(yōu)勢。“每次市場調(diào)整，都是擴張型大企業(yè)的一次機會?！庇袑＜艺f，因此從目前恒大銷售策略的變化來看，大開發(fā)商的時代正在加速到來。