每日經(jīng)濟(jì)新聞 2010-8-31 朱玲

新政調(diào)控之下，不少開(kāi)發(fā)商收緊戰(zhàn)略，業(yè)績(jī)下滑，而上市不足一年的恒大地產(chǎn)（3333，HK）帶著一股初生牛犢不畏虎之勢(shì)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻逆勢(shì)上揚(yáng)。8月30日，恒大地產(chǎn)交出了上市后首份中報(bào)，在近期已公布中報(bào)地產(chǎn)公司中，恒大地產(chǎn)成為首個(gè)收入破200億元的公司，整體實(shí)力直逼龍頭萬(wàn)科。
??????? 據(jù)中報(bào)顯示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)收入飆升至203億元，較去年同期激增11倍，而公司凈利潤(rùn)達(dá)23.3億元，同比翻近兩番，相比萬(wàn)科的28億元僅一步之遙。

收入激增11倍
??????? 久經(jīng)波折，去年11月才赴港上市的恒大地產(chǎn)，在眾人的眼中，不再是地產(chǎn)的“新生軍”，而是可以與龍頭萬(wàn)科抗衡的實(shí)力企業(yè)。經(jīng)歷了上市的陣痛，今年又遭遇有史以來(lái)最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，上市不足一年的恒大地產(chǎn)，卻表現(xiàn)出應(yīng)變危機(jī)的嫻熟。
??????? 上半年市場(chǎng)正處于政策嚴(yán)調(diào)之下，恒大地產(chǎn)率先而動(dòng)，祭出降價(jià)大旗，當(dāng)月業(yè)績(jī)逆勢(shì)飄紅。8月30日，恒大地產(chǎn)更是交出了一份令市場(chǎng)驚嘆的靚麗中報(bào)，成為上半年首家收入突破200億元的公司。
??????? 截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額創(chuàng)收203億元，相比去年同期的16.4億元，漲幅達(dá)到11倍，令人驚嘆。公司毛利達(dá)到49.5億元，相比去年同期漲了8倍；而公司的凈利潤(rùn)由去年同期的5.2億元上升為25.0億元，同比上升380.8%；股東應(yīng)占利潤(rùn)由去年同期的5.0億元上升為23.3億元，同比上升366.0%。
??????? 今年上半年，恒大地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售額達(dá)到209.8億元，相比去年同期的102.39億元，同比上升104.9%；合約銷(xiāo)售面積由去年同期的215.9萬(wàn)平方米，上升為333.9萬(wàn)平方米，同比上升54.7%；在銷(xiāo)售均價(jià)方面，今年公司銷(xiāo)售均價(jià)相比去年同期提升了32.5%，達(dá)到6282元/平方米，而去年銷(xiāo)售均價(jià)為4743元/平方米。
??????? 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在已公布中期業(yè)績(jī)的萬(wàn)科、保利、碧桂園、雅居樂(lè)、龍湖等地產(chǎn)公司中，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)百億的企業(yè)不足十家，分別為萬(wàn)科的167億元、中海地產(chǎn)的153億元，碧桂園的117億元，保利地產(chǎn)的112億元、龍湖的104億元，而恒大地產(chǎn)卻逆勢(shì)成為市場(chǎng)行業(yè)領(lǐng)跑者，收金達(dá)203億元。
??????? 經(jīng)過(guò)比較，記者注意到，萬(wàn)科今年凈利潤(rùn)達(dá)28億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)保利的16.27億元，而恒大地產(chǎn)公司股東應(yīng)占利潤(rùn)已達(dá)了23.2億元，直逼萬(wàn)科。此外，受新政調(diào)控的影響，市場(chǎng)成交萎靡到歷史低谷。4月份之后，不少公司的業(yè)績(jī)更是下滑達(dá)30%之多，市場(chǎng)形勢(shì)風(fēng)聲鶴唳，談“政”色變，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者處于膠著狀態(tài)。
??????? 但恒大地產(chǎn)5月率先應(yīng)變市場(chǎng)危機(jī)，全國(guó)打出“85折”的降價(jià)大旗，除了2月春節(jié)外，記者注意到恒大地產(chǎn)今年上半年每月銷(xiāo)售不論是同比，還是環(huán)比，均為大型上市房地產(chǎn)企業(yè)中唯一實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商；而今年上半年的合約銷(xiāo)售面積超333萬(wàn)平方米，也創(chuàng)下了已公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)公司中全國(guó)第一。
??????? 中報(bào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，恒大地產(chǎn)主席許家印表示，恒大地產(chǎn)200多億元的營(yíng)業(yè)額收入，在眾多開(kāi)發(fā)商中名列前茅，反映出恒大強(qiáng)大的執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，此外主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為公司核心的盈利能力，為股東帶來(lái)豐厚的回報(bào)。
??????? “在政策調(diào)控之下，很難想象上市不久的恒大今年上半年會(huì)有這么好的業(yè)績(jī)，趕超萬(wàn)科?！币粯I(yè)內(nèi)資深地產(chǎn)人士如此表示。此外他認(rèn)為，這無(wú)疑與恒大前瞻的銷(xiāo)售策略和項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)策略有關(guān)。

絕不囤地
??????? 今年以來(lái)，中央多次出臺(tái)政策嚴(yán)厲控制房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題，從信貸金融政策到市場(chǎng)銷(xiāo)售，最終將高房?jī)r(jià)矛頭直接指向房?jī)r(jià)的源頭——土地監(jiān)管。從中央到地方政府，更是多次重拳出擊嚴(yán)控開(kāi)發(fā)商囤地行為。
??????? 而近期，國(guó)土資源部更是聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商囤地行為，公布了一份全國(guó)高達(dá)2815宗閑置土地的名單，部分大型房企榜上有名。面臨仍未放松的政策調(diào)控，閑置黑名單更是將膠著的市場(chǎng)預(yù)期推向或?qū)⒖s緊的趨勢(shì)。
??????? 不少業(yè)內(nèi)人士指出，面臨復(fù)雜的、還未明朗化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難定，當(dāng)下不少地產(chǎn)公司收緊戰(zhàn)略，拿地方面更是放慢腳步或者停止。
??????? 而在土地市場(chǎng)甚為低調(diào)的恒大地產(chǎn)，盡管處于“緊張市”，并未少拿地，更是沒(méi)停止拿地的腳步。“現(xiàn)在市場(chǎng)處于低谷期，土地價(jià)格也到了一個(gè)低的峰值，正是拿地的好時(shí)機(jī)?！毕暮ｂx在此前的業(yè)績(jī)會(huì)上如是說(shuō)。
??????? 就在該公司公布中期業(yè)績(jī)的前三天，27日，恒大地產(chǎn)以19億元的價(jià)格收購(gòu)了佳兆業(yè)旗下位于廣州珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積為7106平方米，而現(xiàn)有可售面積9.2萬(wàn)平方米；而在7月6日，恒大地產(chǎn)重金拿下山西太原項(xiàng)目，支付地價(jià)達(dá)9.15億元。
??????? 中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年恒大地產(chǎn)新購(gòu)?fù)恋?6幅，新增土地建筑面積2221萬(wàn)平方米，截至目前恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總量達(dá)到7238萬(wàn)平方米。
??????? 雖然擁有較高的土地儲(chǔ)備，但在多次的業(yè)績(jī)會(huì)上，夏海鈞均態(tài)度堅(jiān)決地表示“恒大絕不囤地?！?br /> ??????? “盡管恒大有高達(dá)7238萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但是在建面積達(dá)到了2306萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的32%，創(chuàng)下了全國(guó)在建面積最大的開(kāi)發(fā)商。”中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印如此表示，而且按目前很大的開(kāi)工面積計(jì)算，目前的土地儲(chǔ)備也只能維持3到5年的開(kāi)發(fā)需求。他表示，恒大拿地后就快速開(kāi)發(fā)，截至6月30日的73個(gè)項(xiàng)目有67個(gè)已經(jīng)大規(guī)模開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)工項(xiàng)目比例達(dá)92%；所有項(xiàng)目均嚴(yán)格按照土地合同在約定期內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。
??????? 同時(shí)，他表示，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，是為需而備，是企業(yè)正常發(fā)展而配備的生產(chǎn)資料。恒大的每個(gè)項(xiàng)目都是快速開(kāi)發(fā)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、低價(jià)銷(xiāo)售。
??????? “恒大上半年交樓均價(jià)5192元/平方米；每個(gè)項(xiàng)目一年四季都有樓可售，絕不惜售”。許家印說(shuō)道。
??????? 一資深的房地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，目前國(guó)家打擊開(kāi)發(fā)商囤地，非常明顯就是遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，從供應(yīng)量上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。
??????? 該人士指出，所謂囤地，就是囤積居奇，通過(guò)囤積土地、等待土地增值來(lái)牟取暴利，一般來(lái)說(shuō)，有四種情況，一是拿地不開(kāi)發(fā)或一點(diǎn)一點(diǎn)慢慢開(kāi)發(fā)；二是動(dòng)工不建但偽造建設(shè)假象；三是拿了預(yù)售證不賣(mài)房；四是即便賣(mài)房也以很高的房?jī)r(jià)捂盤(pán)惜售。

快速開(kāi)發(fā)直逼萬(wàn)科
??????? 作為在港上市的“新生軍”，恒大今年來(lái)的表現(xiàn)可謂不俗，以快速開(kāi)發(fā)的模式贏取市場(chǎng)的肯定。
??????? 高達(dá)203億元的收入，激增11倍，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)激增12倍，毛利激增8倍……這是恒大地產(chǎn)上市后首份靚麗中報(bào)，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)下新高。而讓股東看重的更是恒大地產(chǎn)已達(dá)23億元的凈利潤(rùn)，這比萬(wàn)科28億元相差無(wú)幾。
??????? “目前不少開(kāi)發(fā)商的新項(xiàng)目資金來(lái)源大部分是賣(mài)樓資金，其次才是銀行信貸以及市場(chǎng)融資方式，特別是目前市場(chǎng)不好的時(shí)候，快速開(kāi)發(fā)就是非常適當(dāng)?shù)牟呗耘e措?！币蛔C券分析師表示，在今年的政策市下，快速開(kāi)發(fā)的房企，業(yè)績(jī)一定優(yōu)于開(kāi)發(fā)緩慢的企業(yè)。而在市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下，快速開(kāi)發(fā)將會(huì)使公司資金得到及時(shí)回籠，現(xiàn)金流得到穩(wěn)定的保障。
??????? “通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)從拿地到銷(xiāo)售6~8個(gè)月的快速開(kāi)發(fā)模式。”恒大一內(nèi)部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有在建項(xiàng)目67個(gè)，在建工程面積為2306萬(wàn)平方米；其中在售項(xiàng)目41個(gè)，已取得預(yù)售證面積696萬(wàn)平方米。
??????? “市場(chǎng)危機(jī)到來(lái)時(shí)，現(xiàn)金流最重要?！币坏禺a(chǎn)商人士曾對(duì)記者如是表示，現(xiàn)金為王就是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。
??????? 截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有未使用的銀行授信額度252.4億元、尚可收回的合約銷(xiāo)售金額57.9億元人民幣，連同期末現(xiàn)金余額，擁有可動(dòng)用資金495.2億元人民幣；而現(xiàn)金動(dòng)用余額達(dá)211.9億港幣。
??????? “我們實(shí)際每月的現(xiàn)金余額都在150億元港幣以上?！焙愦蟮禺a(chǎn)高層對(duì)記者表示，現(xiàn)金流方面，公司一直堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，保持充足現(xiàn)金流。年初，公司計(jì)劃每月現(xiàn)金余額保持在100億元港幣左右。
??????? 而今年以來(lái)，恒大先后兩次成功發(fā)債，募集資金達(dá)13.5億美元。1月成功發(fā)債7.5億美元；2010年4月在新政出臺(tái)前，恒大地產(chǎn)再次成功發(fā)債6億美元。
??????? 據(jù)悉，盡管恒大擁有7000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，但截至目前總地價(jià)款375.6億元，已付239.4億元，未付土地款累計(jì)為136.2億元。未付土地款按照協(xié)議2010年下半年需付65.4億元，2011年內(nèi)需付59.6億元，2012年內(nèi)需付約11.2億元。

做老百姓買(mǎi)得起的住宅
??????? “恒大的利潤(rùn)主要來(lái)自于超前的發(fā)展戰(zhàn)略，來(lái)自于超強(qiáng)的成本控制能力，來(lái)自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利，恒大要少賺老百姓的錢(qián)，要多建老百姓買(mǎi)得起的精品住宅。”在本次恒大地產(chǎn)中報(bào)業(yè)績(jī)現(xiàn)場(chǎng)，很少露面的恒大地產(chǎn)主席許家印在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，恒大“民生地產(chǎn)”的理念，是要讓利于民。
??????? 一直以來(lái)，恒大地產(chǎn)將其品牌定位在民生地產(chǎn)，若要讓利于民，這必然讓恒大需從成本源頭控制，而在眾多的成本中，土地成本占比較重。許加印認(rèn)為，恒大利潤(rùn)主要是源頭土地成本的把握。據(jù)悉，恒大上半年交樓均價(jià)5192元/平方米，核心凈利潤(rùn)率10%。
??????? 今年以來(lái)，在上半年取得優(yōu)異成績(jī)的地產(chǎn)公司中，其二三線(xiàn)城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比較重，諸如保利、萬(wàn)科等公司其二三線(xiàn)城市為其總業(yè)績(jī)提供了有力的支撐。
??????? 恒大地產(chǎn)中報(bào)顯示，恒大二三線(xiàn)城市合約銷(xiāo)售占比達(dá)90%。進(jìn)入的36個(gè)城市中，89%為省會(huì)級(jí)城市，且大部分集中在二三線(xiàn)及城鄉(xiāng)結(jié)合部城市。在這些城市中，恒大地產(chǎn)土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。
??????? 此外，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)與集約化管理，降低了運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)悉，今年上半年恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售及行政費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1個(gè)百分點(diǎn)。
??????? 許家印還表示，除了自身成本控制，還需要戰(zhàn)略合作伙伴包括供應(yīng)商、建筑商讓利也必不可少。由于統(tǒng)一的采購(gòu)、配送，有的原材料采購(gòu)價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的2~3折，降低了材料成本；工程集中招標(biāo)，降低了建設(shè)成本；恒大目前精品戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴已增加至300多家。